Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Zusammenfassung

Überblick

Die Höhe der Einkommensteuerersparnis hängt bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ganz entscheidend von der Höhe der Werbungskosten ab. Aufwendungen für ein vermietetes Haus, eine vermietete Wohnung mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die zu zahlende Einkommensteuer, den Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer.

Werbungskosten können nicht erst abgezogen werden, wenn Einnahmen erzielt werden, sondern bereits im Rahmen der Vorbereitungsaktivitäten zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vorweggenommene Werbungskosten).

Mit Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht durch Veräußerung oder Selbstnutzung der Immobilie endet normalerweise die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs. Doch es gibt auch Ausnahmen (nachträgliche Werbungskosten).

Selbst Ausgaben, die getätigt wurden, um Einkünfte zu erzielen, letztlich aber nicht zum beabsichtigten Erfolg führten, können Werbungskosten sein (vergebliche Werbungskosten).

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Werbungskostenabzug ist in § 9 EStG geregelt. Erläuterungen und Hinweise auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) finden sich in R 21.2 EStR und H 21.2 des amtlichen Einkommensteuer-Handbuchs (EStH).

Die häufigsten Fallen

1. Hohe Werbungskosten bedeuten zwar im Normalfall hohe Steuereinsparungen. Aber potentielle Käufer und Bauherren sollten sich durch Versprechungen von Anlageberatern, Maklern oder Bauträgern nicht blenden lassen. Bedenken Sie, dass die Einkommensteuerersparnis höchstens rund die Hälfte der Werbungskosten beträgt und dass mindestens die andere Hälfte aus eigener Tasche bezahlt werden muss.
2. Werbungskosten müssen in der Einkommensteuererklärung des Jahres geltend gemacht werden, in dem sie bezahlt wurden und nicht erst dann, wenn Einnahmen erzielt werden.
3. Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Gebäuden ist bereits bei Bezahlung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf die richtige Zuordnung zu achten, um den höchst möglichen Werbungskosten Abzug zu erreichen.

1 Begriff Werbungskosten

Gesetzliche Definition

Der Begriff Werbungskosten ist in § 9 EStG wie folgt definiert: "Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind."

Praxis-Beispiel

Werbungskosten

Beispiele

Besonders aufgeführt werden im Gesetz:

• Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen,
• Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude oder Gegenstände beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen,
• Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung.

Diese Aufzählung im Gesetz ist nicht erschöpfend.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen, bei denen

• objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die
• subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Eine direkte oder unmittelbare Veranlassung ist nicht erforderlich, eine mittelbare Veranlassung genügt.

Hinweis

Veranlassungsprinzip

Veranlassungsprinzip

Der erforderliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, wenn die Aufwendungen nicht durch die Einkunftserzielung veranlasst sind, sondern auf privaten, der Lebensführung des Steuerzahlers zuzurechnenden Umständen beruhen. Aufwendungen für eigengenutzte Gebäude und Wohnungen können deshalb keine Werbungskosten sein.

Gemischte Aufwendungen

Problematisch sind alle Aufwendungen, die sowohl der Einkunftserzielung wie der privaten Lebensführung zugutekommen. Solche "gemischten" Aufwendungen sind nach der Rechtsprechung steuerlich nicht abzugsfähig. Allerdings gibt es auch von diesem Grundsatz Ausnahmen.

2 Vorweg-Werbungskosten

Voraussetzung: Einnahmeerzielungsabsicht

Der Werbungskostenabzug setzt voraus, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen besteht. Wer keine steuerpflichtigen Einnahmen erzielt oder zumindest zu erzielen beabsichtigt, kann keine Werbungskosten abziehen. Das bedeutet aber nicht, dass Aufwendungen erst dann als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig sind, wenn bereits Einnahmen vorliegen.^[1]

Werbungskosten können schon zu einem Zeitpunkt anfallen, in dem mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt werden.^[2] Grundsätzlich können alle Aufwendungen, die Werbungskosten sein können, auch Vorweg-Werbungskosten sein (z. B. Damnum, Bereitstellungszinsen, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen bei einer gebrauchten Immobilie). So können z. B. Renovierungskosten, die der Erwerber einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie vor der zugesagten Übertragung tätigt, Vorweg-Werbungskosten sein.^[3]

Aufwand vor Beendigung der Eigennutzung

Das gilt allerdings nicht für Aufwendungen an einer bisher eigengenutzten Wohnung, die zur Vermietung vorgesehen ist.

Praxis-Beispiel

Eigengenutzte Wohnung zur Vermietung...