Verantwortliche nach GEG / 4 Wohnungseigentum

4.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

4.1.1 Grundsätze

Für die Verantwortlichkeit in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist die Differenzierung zwischen Bauherr und Eigentümer zunächst von untergeordneter Bedeutung. Bezüglich der Vorgaben, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sind Eigentümer die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit als Bruchteilseigentümer.^[1] Da die jeweiligen Vorgaben gleichgerichtet von allen Wohnungseigentümern zu erfüllen sind und ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordern,^[2] werden die entsprechenden Pflichten von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach § 9a Abs. 2 WEG erfüllt.^[3]

Ob die GdWE als Verantwortliche im Sinne von § 8 Abs. 1 GEG fungiert, liegt zwar nahe, definitiv geklärt ist das aber nicht. Zwar kann sie als Adressatin einer Ordnungsverfügung infrage kommen,^[4] allerdings nicht als Adressatin eines Bußgeldbescheids bei Verstößen gegen die Vorgaben des GEG (siehe Blankenstein, Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder, Kap. 4.3.1). Auch ist zu berücksichtigen, dass anders als etwa in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die GdWE nicht als Eigentümerin genannt wird, wie dies in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV der Fall ist. Überdies ist zu berücksichtigen, dass die GdWE in § 2 Nr. 1 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ausdrücklich dem Eigentümer gleichgestellt ist, was im GEG nicht der Fall ist. Dass insoweit von einem Redaktionsversehen des Gesetzgebers im Rahmen des GEG auszugehen ist, dürfte angesichts der Tatsache nicht möglich sein, als das GEG in § 71n gerade Sonderregelungen für die Eigentümergemeinschaften enthält.

[1] Bärmann/Seuß/A. Pflügl, Praxis des Wohnungseigentums (PdW), 7. Aufl. 2017, § 114 Rn. 58; J-H. Schmidt ZWE 2015, 309 [313].

[2] Vgl. BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642.

[3] Elzer/Fraaz-Rosenfeld, SWK WEG, Gebäudeenergiegesetz, Rn. 14; Fraaz-Rosenfeld, AnwZert MietR 13/2021 Anm. 2; für die Rechtslage nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F.: BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZMR 2012, 646; Bärmann/Seuß/A. Pflügel, PdW, § 114 Rn. 59; J.-H. Schmidt, ZWE 2015, 309 [313].

[4] OVG Lüneburg, Beschluss v. 16.11.2022, 1 ME 106/22, BauR 2023, 194.

4.1.2 Gemeinschaft als Eigentümerin

Unzweifelhaft können bestimmte Pflichten des GEG auch die GdWE als Verantwortliche dann treffen, wenn sie Eigentümerin einer Sondereigentumseinheit ist – was freilich nur von untergeordneter Praxisrelevanz ist. Relevant wird ihre Eigenschaft als Verantwortliche insbesondere dann, wenn die in ihrem Eigentum stehende Sondereigentumseinheit einem Drittnutzer z. B. im Rahmen eines Miet- oder Pachtverhältnisses überlassen wird oder veräußert werden soll. Dann trifft die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises nach § 80 Abs. 4 und 5 GEG die GdWE. Auch sind die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen in diesem Fall nach § 87 Abs. 1 GEG von ihr zu machen. Im Innenverhältnis werden die Pflichten vom Verwalter als Ausführungsorgan der Gemeinschaft erfüllt.

Die Gemeinschaft kann auch als Eigentümerin oder Bauherrin im Rahmen eines gestatteten Dachgeschossausbaus fungieren (siehe hierzu Blankenstein, Bestandsgebäude, Kap. 3.2.2).

4.2 Wohnungseigentümer

4.2.1 Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümer

Da es sich bei der Ausübungsbefugnis bzw. -pflicht der GdWE zwar um eine Verwaltungstreuhand handelt,^[1] die nach § 9a Abs. 2 WEG die gleichgerichteten Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt und dabei als Vertragspartnerin der beauftragten Sonderfachleute und Fachunternehmen fungiert, handelt es sich bei den Verantwortlichen i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG jedenfalls auch – und wohl in erster Linie – um die Wohnungseigentümer. Maßgeblich ist insoweit nämlich, dass das Gemeinschaftseigentum nicht im Eigentum der GdWE steht, sondern im Eigentum der Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft.

[1] Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 9a Abs. 3 Rn. 106.

4.2.2 Verantwortlichkeit einzelner Wohnungseigentümer

Der einzelne Wohnungseigentümer kann als Bauherr etwa im Rahmen eines gestatteten Dachgeschossausbaus fungieren (siehe insoweit Blankenstein, Bestandsgebäude, Kap. 3.2.2.2). Werden bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.^[1]

Werden Sondereigentumseinheiten mittels Etagenheizung mit Wärme versorgt, stehen die jeweiligen Thermen im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.^[2] Die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG trifft dann den jeweiligen Wohnungseigentümer, soweit die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 71n Abs. 6 GEG über die Beibehaltung von Etagenheizungen fassen (siehe Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.3).

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971; J.-H. Schmidt, ZWE 2015, 309 [311].

[2] BayObLG, Beschluss v. 24.2.2000, 2Z BR 155/99, ZMR 2000, 622; Blankenstein, ZMR 2018, 138.

4.3 Verwalter

4.3.1 Grundsätze

Um als Normadressat des § 8 Abs. 2 GEG infrage zu kommen, müsste der Verwalter im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn tätig werden. Als Auftragnehmer des Eigentümers kommt der Verwalter von vornherein nicht infrage, wenn ihn persönlich Pflichten nach GEG treffen. Ausnahmsweise könnte dann etwas anderes gelten, wenn er den Verwalter ausdrücklich beauftragt, seine Pflichten wahrzunehmen, was...