Umlage von sonstigen, neu entstandenen Betriebskosten

1 Leitsatz

Die Umlage von sonstigen Betriebskosten, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 2 WEG; § 560 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Im Mietvertrag zwischen Vermieter K und Mieter B sind Vorauszahlungen für Betriebskosten nach "Anlage 3 zur 3 27 Abs. 1/2BV/1984" vereinbart. § 3 Ziffer 2 Nr. 17 des Mietvertrags lautet: "Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen". § 3 Ziff. 7 des Mietvertrags lautet: "Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden". K und B streiten, ob K danach die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umlegen kann. Das AG bejaht diese Frage. Es ist der Ansicht, neu entstandene Kosten "für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit" der installierten Rauchwarnmelder seien als sonstige Betriebskosten aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig. Hiergegen richtet sich die Berufung des B.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, sei es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). Im Fall handele es sich allerdings um eine vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme. Ferner enthalte der Mietvertrag eine Öffnungsklausel. Einer Umlage stehe aber entgegen, dass K keine Erhöhungserklärung entsprechend § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB abgegeben habe.

Hinweis

1. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, handelt es sich nach überwiegender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV (vgl. LG Magdeburg, Urteil v. 27.9.2011, 1 S 171/11 oder AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07).
2. Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i. S. d. § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB führt (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14), stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar.
3. Im Wohnungseigentumsrecht nahm man bislang an, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. verpflichtet und berechtigt, sich um den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern zu kümmern. Was im aktuellen Recht gilt, ist eine Frage des Verständnisses des § 9a Abs. 2 WEG (siehe auch Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 3 Rn. 153). Dieser unterscheidet 2 Fälle: Die Rechte und Pflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Und Rechte und Pflichten des Einzelnen, die aber zusammengehören und einheitlich wahrzunehmen sind.
4. Da es sich beim Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Pflicht handelt, die sich an den Einzelnen richtet (die Pflicht gilt dem Sondereigentum), müsste man den Einbau beim 2. Fall verorten. Ich halte das für vertretbar, aber nicht für zwingend. Problematisch ist nämlich, dass sich die Pflicht nicht an die Teileigentümer richtet. Und problematisch ist ferner, dass es keine Möglichkeit gibt, die Pflicht, wäre sie keine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dieser durch einen Beschluss zuzuweisen. Allerdings mag dieses Problem klein sein: die allermeisten Bestands-Wohnungseigentumsanlagen dürften mittlerweile mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet sein!

5. Für die Antwort auf die Frage, wer die Wartungskosten zu tragen hat, muss man sich der Frage stellen, wer Eigentümer der Rauchwarnmelder ist. Das ist unklar:

   • Der BGH hat sich nicht positioniert, hält es aber für möglich, dass Rauchwarnmelder wesentliche Bestandteile i. S. v. § 94 Abs. 2 BGB sind (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013 S. 642 Rn. 16). Dann stünden sie im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG vorliegen.
   • Vorstellbar ist auch, dass die Rauchwarnmelder Gemeinschaftsvermögen sind. So liegt es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sie gekauft hat und man § 94 Abs. 2 BGB ablehnt (so Hansen in SWK-WEG, 1. Aufl., Rauchwarnmelder Rn. 8).
   • Sieht man Rauchwarnmelder als Zubehör an, stünden sie im Eigentum des Raumeigentümers. So würde es auch liegen, wenn ein Wohnungseigentümer sie gekauft hat und man § 94 Abs. 2 BGB und § 5 Abs. 2 WEG ablehnt.

   In den ersten beiden Fällen sind die Kosten der Wartung Kos...