Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 3 Berechnung/Bedeutung der Miteigentumsanteile

3.1 Begriff des Miteigentumsanteils

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in dem Beitrag Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) in Kap. 2.2.1 zum Teilungsvertrag und in Kap. 3.2.1 zur Teilungserklärung dargestellt, müssen die Miteigentümer nach § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG oder der aufteilende Eigentümer nach § 8 Abs. 1 WEG die Größe (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander) und die Anzahl dieser Miteigentumsanteile bestimmen (= die Anzahl der Wohnungseigentums- und/oder Teileigentumsrechte).

3.2 Berechnung

Das Wohnungseigentumsgesetz macht den Miteigentümern bzw. dem aufteilenden Eigentümer bewusst keine Vorgaben, wie sie/er die Größe der Miteigentumsanteile (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander) bestimmen/bestimmt. Bei der Bestimmung sollten allerdings auch ohne besondere gesetzliche Anordnung vor allem

• der unterschiedliche Verkehrswert,
• die Wohnfläche und
• der Nutzwert der jeweiligen Einheiten

berücksichtigt werden. Für die Berechnung der Miteigentumsanteile sollten zur Vermeidung von Streit und späteren Klagen also angemessene und objektive Maßstäbe zugrunde gelegt werden.

Als Bemessungsgrundlage für die Größe der Miteigentumsanteile kommen u. a. folgende Faktoren in Betracht:

• Wohn- und Nutzflächen in m²,
• Ausstattung der Räume und ihre innere Aufteilung,
• Wohnungs- und Stockwerkslage im Gesamtgebäude (Himmelsrichtung, Höhe etc.),
• Aussicht,
• Nähe zu einem Personenaufzug oder anderen Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel der Waschküche oder der Sauna),
• Umweltlärm,
• Helligkeit,
• Nutzungsberechtigungen (Sondernutzungsrechte, Stellplätze),
• Baurechte,
• Bausubstanzwerte und
• Annexeigentum (außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks).

Zu einer möglichen Berechnung der Miteigentumsanteile siehe auch das Beispiel in Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Kap. 2.2.1.

3.3 Bedeutung

Von der Größe der Miteigentumsanteile ist abhängig,

• in welcher Weise sich ein Wohnungseigentümer an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beteiligen hat (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG),
• in welcher Weise einem Wohnungseigentümer ein Anteil an den Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens gebührt (§ 16 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 WEG) und
• in welcher Weise ein Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzustehen hat (§ 9a Abs. 4 Satz 1 Hs. 1 WEG).

Die Größe der Miteigentumsanteile kann in der Gemeinschaftsordnung eingesetzt werden, beispielsweise für die Frage, welches Stimmrecht ein Wohnungseigentümer haben soll, für die Frage, wann eine Versammlung beschlussfähig sein soll, oder für die Frage, welche Stimmenmehrheit ein Beschluss erreichen muss.

3.4 Praxis

Bei großen Wohnungseigentumsanlagen hat sich für die Anzahl der Miteigentumsanteile eine Aufteilung in 10.000stel oder mehr Miteigentumsanteile durchgesetzt. In der Praxis wird vor allem eine Aufteilung in 1.000stel Miteigentumsanteile genutzt. Bei einer kleinen oder 2-gliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Doppel- oder 2-Familienhäuser) ist bei gleichem Nutzwert hingegen eine Aufteilung zu je ½ (bzw. zu 100stel) üblich. Jede andere Gestaltung wäre aber auch möglich.