Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der ...

Dr. Oliver Elzer

Zusammenfassung

Überblick

Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.4. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Veräußerungsbeschränkungen

1.1 Zustimmungserfordernis

1.1.1 Überblick

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Vereinbarung will die Wohnungseigentümer gegen das Eindringen störender und/oder zahlungsunfähiger Personen in ihre Gemeinschaft schützen.^{^[1]} Es handelt sich um eine absolute, gegenüber jedermann wirkende Veräußerungsbeschränkung. Diese ist mit Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuwenden, also mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG).

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18, NZG 2021 S. 113 Rn. 23.

1.1.2 Begriff der Veräußerung

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums.

Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre beispielsweise ausdrücklich an einen Verkauf geknüpft.^{^[1]}

Unter § 12 Abs. 1 WEG fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungs- als auch das dingliche Rechtsgeschäft, die Auflassung. Erfasst ist das Wohnungseigentum als Ganzes, auch als Bruchteil, nicht aber der isolierte Miteigentumsanteil. Veräußert ein Wohnungseigentümer beispielsweise 1/1.000 MEA an seinen Nachbarn, unterfällt dieses Geschäft nicht § 12 Abs. 1 WEG. Nach § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter der rechtsgeschäftlichen gleich.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.8.2010, 1 W 97/10, ZMR 2011 S. 399.

1.1.3 Zustimmungserklärung

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.^{^[1]} Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.^{^[2]}

Beschluss

Nach bislang h. M. enthält § 12 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz, die Zustimmung durch Beschluss anstelle der Person zu erteilen, die in der Vereinbarung bestimmt ist. Sieht man es so, kann die Zustimmungserklärung von den Wohnungseigentümern also auch beschlossen werden.^{^[3]}

Die Zustimmungserklärung bedarf keiner Form. Um die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen, hat der Veräußerer jedoch einen Anspruch darauf, dass die Zustimmung in Form von § 29 GBO erteilt wird.

[1] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17, ZMR 2019 S. 612 Rn. 9.

[2] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 134/17, ZMR 2019 S. 612 Rn. 16.

[3] So BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12, NJW 2013 S. 299 Rn. 13; BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012 S. 3232 Rn. 13.

1.1.4 Zustimmungsberechtigter

Zustimmungsberechtigt sind die Wohnungseigentümer oder ein Dritter. In den bis Ende 2020 gängigen Gemeinschaftsordnungen wurde i. d. R. vereinbart, dass der Verwalter die Zustimmung erteilen soll. Nennt eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Anstelle der Wohnungseigentümer – i. d. R. nicht neben ihnen – kann nach § 12 Abs. 1 WEG ein Dritter bestimmt werden, meist der Verwalter. Noch ungeklärt ist, ob der Verwalter als Organ handelt, sofern nichts ausdrücklich bestimmt ist.^{^[1]} Ist der Verwalter unsicher, ob die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 WEG vorliegen, kann er die Wohnungseigentümer nach § 665 BGB um eine Weisung angehen.^{^[2]}

[1] Siehe auch AG Heidelberg, Beschluss v. 19.3.2021, 45 C 2/21, ZMR 2021 S. 523.

[2] BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18, NJW-RR 2020 S. 393 Rn. 15.

1.1.5 Prüfungsverfahren

Der Veräußerer ist im Rahmen des Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Zustimmenden jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft (Inhalt: Vermögen und Einkommen) zu veranlassen.^{^[1]} Die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Zustimmung gemacht werden. Der Zustimmungsberechtigte muss nicht prüfen, ob ein Veräußerer zutreffende Angaben macht.

Hinweise

Die Verwaltung ist dem Kaufinteressenten gegenüber nicht dazu verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Erhaltungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Umlage hinzuweisen.