Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV) / 4.1 Fristwahrung

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führung eines Prozesses für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuhaltenden Fristen oder sonstiger drohender Rechtsnachteile nicht möglich ist. Zu prüfen ist stets, ob nicht eine Eigentümerversammlung auch unter verkürzter Ladungsfrist möglich ist oder eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG.^[1]

Voraussetzung für eine Eilmaßnahme ist allgemein ein plötzliches und unerwartetes Ereignis. Hieraus folgt, dass ein "Liegenlassen" der Angelegenheit eine Eilmaßnahme nicht begründen kann.

Praxis-Beispiel

Baumängel

3 Jahre nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums treten Mängel am Gebäude auf. Der Verwalter tut nichts. Als dann nach knapp 2 weiteren Jahren Verjährung droht, beauftragt der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens.

Als Rechtfertigung seiner Eigenmacht kann sich der Verwalter nicht auf eine besondere Eilbedürftigkeit berufen. Möglich wäre dies freilich, wenn die Mängel erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist zutage getreten wären.

Wird er andererseits tätig, obwohl keine Eilbedürftigkeit gegeben ist und wird der Verwalter entgegen der Beschlusslage in der Gemeinschaft tätig, ist er dieser zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schaden wird in erster Linie in den Verfahrenskosten liegen.^[2]

Fälle einer Eilbedürftigkeit

Unter der Voraussetzung einer Eilbedürftigkeit kann

• der Vorverwalter per einstweiliger Verfügung zur Unterlagenherausgabe durch Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Anspruch genommen werden;^[3]
• ein selbstständiges Beweisverfahren zur Beweissicherung eingeleitet werden;
• die Zwangsverwaltung betrieben werden;
• eine verwaltungsrechtliche Anfechtungsklage erhoben werden.^[4]

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 27 Rn. 59.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 18.4.2019, 2-13 S 55/18, ZMR 2019 S. 630.

[3] LG Itzehoe, Urteil v. 22.7.2014, 11 S 62/13, ZMR 2015 S. 54; AG Wiesloch, Urteil v. 25.3.2011, 5 C 4/11 WEG, ZWE 2011 S. 290.

[4] VG München, Beschluss v. 12.2.2008, M 8 SN 08 211, juris.