Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 7 Duldungspflichten

7.1 Betreten

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. von ihr beauftragten Dritten, beispielsweise einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern. Ferner soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermöglicht werden, sich im begründeten Einzelfall im Vorfeld dieser Maßnahmen über den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums selbst oder durch einen Dritten, beispielsweise einen Sachverständigen, zu vergewissern.^[1] Notwendig, aber auch ausreichend ist ein konkreter Anhaltspunkt, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind.^[2] Die Duldungspflicht besteht ferner,

• wenn es um die Ermittlung eines Mängelanspruchs gegen den Bauträger geht,^[3]
• wenn eine unzulässige bauliche Veränderung beseitigt werden soll,
• zur Erhaltung fremden Sondereigentums, soweit eine Erhaltung nur so möglich ist,^[4]
• zum Vollzug einer Versorgungssperre,^[5]
• zum Ablesen und/oder zum Einbau von Wärmemengen- oder Wasserzählern oder Ablesegeräten oder zur Vermessung der Wohn-/Nutzfläche für eine Umlage der Verwaltungs- oder Betriebskosten nach Wohn- und Nutzflächen.

Ein allgemeines Betretungsrecht gibt § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG aber nicht.^[6]

Ein Wohnungseigentümer muss das Betreten seines Sondereigentums allerdings nur gestatten, sofern dies erforderlich ist.^[7] Ist es z. B. möglich, Erhaltungsmaßnahmen vom Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums auszuführen, ist dieser Weg vorrangig, sofern die Maßnahme dann nicht erheblich teurer wird.

Ankündigung

Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein von ihr beauftragter Dritter das Sondereigentum betreten, ist dies vorher bekannt zu geben. Die vorgesehene Tageszeit und Dauer sind so einzurichten, dass sie möglichst wenig belasten, andererseits aber ermöglichen, das Notwendige durchzuführen. Übliche Zeiten sind werktags, tagsüber, nicht zur Unzeit, beispielsweise am frühen Morgen oder späten Abend (10 – 13 Uhr und 15 – 18 Uhr). Ist eine Zeit unüblich und liegt kein Notfall vor, kann der Zutritt verwehrt werden.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 14.3.2000, 2 Wx 31/98, ZMR 2000 S. 479; BayObLG, Beschluss v. 27.6.1996, 2Z BR 16/96, BayObLGZ 1996 S. 146.

[2] OLG München, Beschluss v. 22.2.2006, 34 Wx 133/05, ZMR 2006 S. 389; OLG Celle, Beschluss v. 14.1.2004, 4 W 221/03, ZMR 2004 S. 364.

[3] A. A. BGH, Beschluss v. 16.5.2013, VII ZB 61/12, NJW 2013 S. 2687 Rn. 8.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.9.2004, NJOZ 2005 S. 1441.

[5] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 21.2.2006, 20 W 56/06, NZM 2006 S. 869; OLG München, Beschluss v. 23.2.2005, 34 Wx 5/05, NJW-RR 2005 S. 598.

[6] Hügel/Elzer § 14 Rn. 23.

[7] Hügel/Elzer § 14 Rn. 21.

7.2 Andere Einwirkungen

7.2.1 Allgemeines

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer ferner verpflichtet, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden.^[1] Unerheblich ist, ob die Einwirkungen ihren Ausgang im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum genommen haben. Beispiele für solche Einwirkungen sind das Aufbrechen, Beschädigen und Zerstören der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (um Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum vornehmen oder um das Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs feststellen zu können) oder die Betriebsgeräusche einer Heizung. Zu dulden ist aber auch der Einbau von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und an keinem anderen Ort angebracht werden können, jedenfalls wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind.^[2]

[1] Hügel, Wohnungseigentum-HdB/Elzer, § 7 Rn. 43.

[2] BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013 S. 3092 Rn. 18 für Rauchwarnmelder.

7.2.2 Vereinbarungen und Beschlüsse

Eine Einwirkung auf das Sondereigentum ist zu dulden, sofern die Einwirkung den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 WEG). Infrage kommen vor allen Dingen, aber nicht nur, Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse sowie Beschlüsse zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder nach § 20 Abs. 1 WEG.

7.2.3 Unvermeidbare Einwirkungen

Bestehen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse, sind Einwirkungen gleichwohl zu dulden, wenn dem Sondereigentum durch sie kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst, wie z. B. normale Wohngeräusche, soweit sie auf einer zulässigen Benutzung beruhen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeidende Beeinträchtigung.^[1] Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen können ein Nachteil sein.^[2] Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung unter Beachtung der Grundrechte, der Wertungen des öffentlichen Rechts und technischer Grenz- und Richtwerte ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.^[3] Die bloße Befürchtung einer Beeinträchtigung ist grundsätzlich noch keine Beeinträchtigung. Etwas anderes soll gelten, wenn die Befürchtung aufgrund konkrete...