OLG Hamburg Beschluss vom 14.03.2000 - 2 Wx 31/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Tenor

Die weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 7. April 1998 wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens nach einem Geschäftswert von DM 5.000,00; sie hat den Antragstellern die außergerichtlichen Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren zu erstatten.

Gründe

I.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen einen Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 15. November 1996 zurückgewiesen, durch den dieses die Antragsgegnerin verpflichtet hatte, Herrn ……… als Verwalter und einem Klempnermeister nach schriftlicher Ankündigung den Zutritt zu ihrer Penthousewohnung im Hause………………….. ….. a zwecks Feststellung der Ursachen für die durch die Decke zwischen ihrer und der darunterliegenden Wohnung der Frau Dr. ……… in die Wohnung der Frau Dr. ……………. eintretenden (Ab-) Wasser zu ermöglichen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Vollmacht des Verwalters zur Vertretung der Antragsteller zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Antragsgegnerin ergebe sich aus § 3 des Verwaltungsvertrages. Der Verwaltungsvertrag werde auch dann nicht rückwirkend unwirksam, wenn der Beschluss, durch den Herr……… zum Verwalter bestellt worden sei, für ungültig erklärt werde. Der Verwalter sei gehalten, allen nach Sachlage in Betracht kommenden Schadensursachen nachzugehen und dürfe zu diesem Zweck auch die Wohnung der Antragsgegnerin betreten. Dies gelte selbst dann, wenn auch der Zustand des umlaufenden zu der Penthousewohnung der Antragsgegnerin gehörenden Flachdaches Mängel aufweise. Auf das von der Antragsgegnerin eingeleitete Beweissicherungsverfahren beim Landgericht Lüneburg müssten sich die Antragsteller nicht verweisen lassen.

In ihrer gegen diese Entscheidung gerichteten weiteren Beschwerde macht die Antragsgegnerin im wesentlichen geltend: Die Ausführungen des Landgerichts über die Menge des eingedrungenen Wassers seien falsch, das Landgericht habe die Zeugenaussagen nicht richtig gewürdigt, die Leckage des Umlaufflachdachs sei Gegenstand des Beweissicherungsverfahrens beim Landgericht Lüneburg, die Flachdachabdichtung weise danach schwere Mängel auf, der Antragsgegnerin sei es nicht zumutbar, Herrn ……… in ihre Wohnung zu lassen, denn dieser habe die „Kaputtsanierung” in Auftrag gegeben und es sei unzumutbar, dass er die Folgen seiner Kaputtsanierung untersuchen dürfe, um seine Fehler auf die Antragsgegnerin zu schieben. Herr……… sei auch weder Verwalter noch zur Prozessführung gegen die Antragsgegnerin als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft befugt. Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Antragsgegnerin wird Bezug genommen auf ihre Schriftsätze vom 25. Juni, 15. September und 1. November 1998.

Die Antragsteller beantragen,

die weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und machen ergänzende Ausführungen in ihren Schriftsätzen vom 11. August und 17. November 1998, auf die Bezug genommen wird.

II.

Die zulässige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist unbegründet, die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung (§ 27 FGG).

Mit Recht hat das Landgericht die Befugnis des Herrn ……… zur Geltendmachung des Anspruchs auf das Betreten der Wohnung der Antragsgegnerin aus § 3 des Verwaltungsvertrages für Eigentumswohnungen vom 19. Juli 1994 (Bl. 224 f. d.A.) abgeleitet; in § 3 dieses Vertrages sind ausdrücklich auch einzelne Wohnungseigentümer als mögliche Antragsgegner bezeichnet. Zutreffend ist auch, dass dem Verwalter die Aufgaben und Befugnisse nach § 27, 28 WEG auch für den Fall zugebilligt werden müssen, dass der Beschluss, durch den er zum Verwalter bestellt worden ist, für ungültig erklärt wird (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle 8. Aufl., RN 199 zu § 26 WEG m.w.N.).

Die materielle Grundlage für das zugebilligte Betretungsrecht hat das Landgericht zu Recht in § 14 Nr. 4 WEG gefunden. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, u. a. das Betreten der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Diese Vorschrift berührt den Schutzbereich des Grundrechts aus Art. 13 GG auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Deshalb sind strenge Maßstäbe anzulegen, wenn lediglich festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung in Betracht kommen; der Wohnungseigentümer braucht das Betreten seiner Wohnung nur zu dulden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass solche Maßnahmen notwendig sind (vgl. Pick in Bärmann/Pick/Merle RN 59 zu § 14 WEG). Von diesen Maßstab sind auch die Vorinstanzen ausgegangen. In tatsächlicher Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht durch Vernehmung der Zeugen ……………. und …………… und der zur Akte gelangten Lichtbilder und des Untersu...