4.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
In 1. Linie könnte zwar die GdWE als Adressatin eines Bußgeldbescheids in Betracht kommen, da sie nach § 9a Abs. 2 WEG die Pflichten der Wohnungseigentümer bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum wahrnimmt. Allerdings wäre dies nur möglich, wenn sich die GdWE unter die Norm des § 30 OWiG einordnen ließe. Vorerwähnte Vorschrift erweitert die Möglichkeit der Festsetzung einer Geldbuße auf juristische Personen und Personenvereinigungen, da nach allgemeinen Grundsätzen nur natürliche Personen straffähig sind.[1]
Bei der GdWE handelt es sich aber weder um eine juristische Person noch einen rechtsfähigen Verein oder eine Personengesellschaft. Trotz ihrer Rechtsfähigkeit lässt sich die Eigentümergemeinschaft keinem dieser Verbandstypen zuordnen, sondern stellt weiterhin einen Verband sui generis dar.[2] Aufgrund des auch im Bereich des Rechts der Ordnungswidrigkeiten geltenden Analogieverbots.[3] scheidet die GdWE also als Adressatin eines Bußgeldbescheids aus.
Gemeinschaft als Eigentümerin
Vorgenannte Grundsätze gelten auch dann, wenn die GdWE Eigentümerin einer Sondereigentumseinheit ist. Verstößt sie hier gegen ihre Pflichten als verantwortliche Eigentümerin gemäß § 8 Abs. 1 GEG etwa im Rahmen der Vermietung oder des Verkaufs wegen Nichtvorlage des Energieausweises, kann gegen sie kein Bußgeld festgesetzt werden. Wohl aber kann ein solches gegen den Verwalter festgesetzt werden (siehe unten Kap. 4.3.3).
4.3.2 Wohnungseigentümer
Da die GdWE die Eigentümerpflichten ohnehin nur im Rahmen einer Verwaltungstreuhand wahrnimmt[1] und § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch den Eigentümer verpflichtet, kommen als Adressaten der Bußgeldbescheide also die Wohnungseigentümer infrage. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Ausführung im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft obliegt.
4.3.3 Verwalter
4.3.3.1 Wohnungseigentümer als Verantwortliche
Zwar verpflichtet das GEG mit Ausnahme von § 71n GEG den Verwalter nicht persönlich, grundsätzlich käme allerdings seine Haftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE infrage. Da das GEG allerdings den Eigentümer verpflichtet, kann er unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 OWiG als Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer bußgeldpflichtig sein.[1] Dass bei ihm insoweit das besondere persönliche Merkmal des Eigentümers nicht vorliegt, ist gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 OWiG unbedeutend. Wird der Verwalter jedenfalls auf Grundlage eines GEG-widrigen Beschlusses tätig, ist er als Beteiligter nach § 14 Abs. 1 OWiG im Fall der Missachtung der Vorgaben des GEG anzusehen, so den Wohnungseigentümern insoweit Vorsatz zum Vorwurf zu machen ist.
Sorgt der Verwalter nicht für eine Beschlussfassung zur Umsetzung von nach GEG erforderlichen Maßnahmen, kann ihm im Grunde also ein Unterlassen zum Vorwurf gemacht werden. Damit kommt er nach § 14 Abs. 1 OWiG ebenfalls grundsätzlich als Beteiligter in Betracht, da ihm als Ausführungsorgan der GdWE die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG obliegt. Zwar obliegt die Beschlussfassung selbst den Wohnungseigentümern, der Verwalter leistet jedoch durch sein Unterlassen einen Beitrag dazu, dass die erforderliche Maßnahme unterbleibt,[2] was als Tatbeitrag ausreicht.[3]
4.3.3.2 Eigentümergemeinschaft als Verantwortliche
Als Sondereigentümerin kann die GdWE Pflichten nach GEG treffen (siehe oben Kap. 4.3.1). Sieht man sie über ihre Zuweisungskompetenz nach § 9a Abs. 2 WEG auch als Verantwortliche gemäß § 8 Abs. 1 GEG an, würde nichts anderes gelten. Da sie selbst aber nicht als Täterin oder Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit infrage kommt, kommt als potenzieller Adressat eines Bußgeldbescheids der Verwalter in Betracht. Handelt jemand als gesetzlicher Vertreter eines anderen, ist die Möglichkeit seiner Ahndung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG eröffnet – der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der GdWE. Zwar besteht die Vertretungsmacht nicht im Hinblick auf Darlehens- und Grundstückskaufverträge, die Pflichten nach GEG haben jedoch weder mit einer Darlehensaufnahme noch mit einem Grundstückskauf etwas zu tun.
4.3.4 Obstruktives Stimmverhalten
Obstruktives Stimmverhalten kann darin bestehen,
- einem Beschluss über erforderliche Maßnahmen (u. a. nach GEG) nicht zuzustimmen oder
- einem Beschlussantrag zuzustimmen, der nach GEG erforderliche Vorgaben missachtet.
4.3.4.1 Beteiligung mehrerer
Die Beteiligung mehrerer an einer Ordnungswidrigkeit regelt § 14 OWiG. Ob im Fall obstruktiver Beschlussfassung gegen nach dem GEG erforderliche Maßnahmen als Beteiligte der Ordnungswidrigkeit auch diejenigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen, die i...
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