OLG Naumburg Urteil vom 18.09.2001 - 9 U 91/01

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 23.03.2001; Aktenzeichen 9 O 349/00)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 23.03.2001 verkündete Urteil des Landgerichts Halle – 9 O 349/00 – einschließlich des zu Grunde liegenden Verfahrens aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens – an das Landgericht Halle zurückverwiesen.

Die Beschwer der Parteien übersteigt 60.000.– DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um rückständige bzw. entgangene Gewerberaummiete für den Zeitraum Oktober 1996 bis August 1998 i. H. v. 100.050.– DM (Bl. 115 I).

Mit Verträgen vom 18.12.1991 vermietete die Klägerin das Erdgeschoß und das erste Obergeschoß in der L. straße 119 in H.. Die vereinbarte monatliche Nettomiete betrug insgesamt 5.000.– DM (Bl. 10, 17 I). Die Parteien schlossen eine Zusatzvereinbarung mit auszugsweise folgendem Inhalt (Bl. 15 I):

„Der Mieter verpflichtet sich, die in der Anlage beschriebenen Modernisierungsarbeiten/ baulichen Veränderungen in den Räumen im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß sowie in der Doppelgarage durchzuführen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird der Mieter die genannten Räumlichkeiten in dem Zustand belassen, in den er sie versetzt hat.

Als Gegenleistung bleibt die Höhe des Mietzinses für die Dauer von fünf Jahren unverändert.

Sollte das Mietverhältnis vor Ablauf von fünf Jahren aus einem vom Vermieter zu vertretenden Grund enden, sind die Investitionen anteilig (nach Dauer des Mietverhältnisses) an den Mieter zu erstatten”.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis betreffend die Räume im ersten Obergeschoß seit dem 15.02.1998 beendet ist (vgl. Bl. 50, 55 f, 115 f I). Mit Schreiben vom 19.07.1998 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis betreffend die Räume im Erdgeschoß fristlos (Bl. 55 f I), die der Beklagte daraufhin unverzüglich räumte (Bl. 50 I) und die seit dem 01.09.1998 weitervermietet sind (Bl. 57 ff I).

Die Klägerin hat vorgetragen, sie habe die vom Beklagen geleistete Kaution auf ältere Mietrückstände verrechnet (Bl. 103 I).

Mit am 07.12.2000 verkündeten Versäumnisurteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Gegen das ihr am 15.12.2000 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin am 21.12.2000 Einspruch eingelegt.

Die Klägerin hat beantragt,

das am 07.12.2000 verkündete Versäumnisurteil aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an sie 100.050.– DM nebst 10,5 % Zinsen

aus jeweils 5.000.– DM seit dem 3. Werktag eines jeden Monats im Zeitraum Oktober 1996 bis Januar 1998,

aus 3.850.– DM seit dem 05.02.1998

und aus jeweils 2.700.– DM seit dem 3. Werktag eines jeden Monats im Zeitraum März bis August 1998

sowie 12,10 DM zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Der Beklagte hat vorgetragen, der Mietzins sei überhöht (Bl. 53 I). Die vereinbarte Nutzung sei behördlich nicht genehmigt gewesen (Bl. 54 I). Er habe Zahlungen i. H. v. 22.400.– DM geleistet (Bl. 50, 125 I I). Die Klägerin habe die Nebenkosten nicht abgerechnet (Bl. 51 I) und müsse sich auch die gezahlte Kaution i. H. v. 14.000.– DM anrechnen lassen (Bl. 50, 124 I I). Kurz nach Bezug der Räumlichkeiten habe er diese mit einem Aufwand i. H. v. 600.000.– DM saniert (Bl. 51 I). Im März 1994 habe sich die Klägerin bereit erklärt, „sämtliche vom Beklagten verauslagte Kosten zu vergüten bzw. auf die Miete anzurechnen” (Bl. 53 I) bzw. zugesagt, „dass die entstehenden Umbaukosten mit den jeweils anstehenden Mieten verrechnet werden sollten” (Bl. 125 I). Ferner habe die Klägerin ihm mitgeteilt, er könne die Rechnung für die Kellerfenster i. H. v. 2.254.– DM von der Miete für September 1994 abziehen (Bl. 126 I). Außerdem habe er „letztendlich … sogar die Tätigkeit des von ihr beauftragten Hausmeisters P. B.” bezahlt (Bl. 53 I).

Das Landgericht hat der Klage mit Ausnahme der geltend gemachten Mahnkosten stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt: Das Bestreiten des Vorhandenseins älterer Schulden, auf die nach den Angaben der Klägerin die Kautionen i. H. v. jeweils 7.000.– DM verrechnet worden seien, sei verspätet. Da die Klägerin lediglich den Nettomietzins geltend mache, sei unerheblich, dass sie die Nebenkosten nicht abgerechnet habe. Mit seinem Vortrag, er habe viermal 5.600.– DM per Scheck gezahlt, sei der Beklagte gem. § 296 a ZPO ausgeschlossen. Sein Vorbringen zu den auf die Mietsache gemachten Aufwendungen sowie zu der angeblich im März 1994 getroffenen Verrechnungsabrede sei unsubstantiiert. Eine Verrechnung der Aufwendungen für die Fenster bzw. die Balkontür scheitere an § 296 a ZPO. Warum der Beklagte 3.470.– DM an den Hausmeister gezahlt haben sollte, sei nicht nachvollziehbar. Der Mietzins sei nicht überhöht. Die behördliche Genehmigung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Räume habe vorgelegen (Bl. 156 – 159 I).

Gegen das ihm am 06.04.2001 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 07.05.2001 Berufung eingelegt und diese mit am 09.07.2001 eingegangenen Schriftsatz vom selben Tage begründet, nachd...