OLG München Beschluss vom 25.08.2009 - 32 W 2033/09

Leitsatz (amtlich)

Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages.

Normenkette

GKG § 49a

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 03.06.2009; Aktenzeichen 1 T 499/09)

AG Wolfratshausen (Beschluss vom 10.12.2008; Aktenzeichen 7 C 1113/07)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des LG München I vom 3.6.2009 und des AG Wolfratshausen vom 10.12.2008 dahingehend abgeändert, dass der Streitwert auf 1.230 EUR festgesetzt wird.

Gründe

I. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 22.10.2007 die Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.6.2007 zu TOP 3, 6c, 7a, 7b, 8 sowie u.a. die Entlassung der Hausverwaltung und die Aufhebung des Verwaltervertrags, jeweils mit sofortiger Wirkung, und die Bestellung eines neuen Hausverwalters durch das Gericht beantragt. Das Gericht trennte das Verfahren bezüglich der Nichtigkeitsfeststellung ab, so dass nur noch die Anträge bezüglich der Hausverwaltung Gegenstand dieses Verfahrens sind. Den Streitwert für die Anträge gab der Kläger für die Anträge 2.1 und 2.2 jeweils mit der fünffachen noch ausstehenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages bezogen auf seinen Eigentumsanteil an.

Mit Beschluss vom 28.11.2007 (Bl. 17 d.A.) setzte das AG den Streitwert für das Verfahren vorläufig auf 6.550,50 EUR fest mit der Begründung, die Verwalterablösung betreffe nicht lediglich den Eigentumsanteil des Klägers. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde nahm der Kläger, da es sich nur um eine vorläufige Streitwertfestsetzung handelte, wieder zurück.

Nach mündlicher Verhandlung am 25.3.2008 wurde das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Nachdem die Eigentümer in einer weiteren Eigentümerversammlung vom 26.6.2008, dort TOP 10, die Weiterbestellung des Hausverwalters beschlossen hatten, wurde das Verfahren wieder aufgenommen und übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Beschluss vom 22.9.2008 legte das AG dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits auf.

Nach Anhörung der Parteien, wobei der Kläger eine Festsetzung des Streitwerts auf 973,60 EUR und die Beklagten auf 9.237,03 EUR beantragt hatten, hat das AG den Streitwert für das Verfahren mit Beschluss vom 10.12.2008 auf 547,52 EUR festgesetzt.

Der sofortigen Beschwerde der Beklagten vom 15.12.2008, eingegangen bei Gericht am 16.12.2008, hat das AG mit Beschluss vom 5.1.2009 nicht abgeholfen. Dabei hat es nach § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG auf das fünffache Klägerinteresse abgestellt und den fünffachen Betrag des klägerischen Anteils an den Verwaltergebühren bis zum regulären Ende der Vertragslaufzeit als Streitwert angesetzt.

Das LG änderte den Beschluss am 3.6.2009 dahingehend ab, dass es den Streitwert auf 5.620 EUR (4.620 EUR wegen der Hauptsache zzgl. 2 × 500 EUR wegen der Anträge auf einstweilige Anordnung) festsetzte, und ließ die weitere Beschwerde zu. Gegen diesen am 8.6.2009 zugestellten Beschluss legte der Kläger am gleichen Tage formgerecht weitere Beschwerde ein.

II. Die zulässige weitere Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung ist begründet.

1. Das LG hat folgendes ausgeführt:

Der Streitwert wegen der Auflösung des Verwaltervertrages bzw. Abberufung des Verwalters könne nicht in Höhe des 5-fachen des quotenmäßigen Anteils des einzelnen Wohnungseigentümers festgesetzt werden. Vielmehr sei das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers mindestens i.H.v. 10 % der Gesamtvergütung des Verwalters für die Restlaufzeit des Vertrages anzusetzen. Das 5-fache betrage daher 50 % der Restvergütung.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 68 Abs. 1 Satz 4, § 66 Abs. 4 Satz 2 GKG, §§ 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand. Abweichend von der Ansicht des LG war daher der Streitwert auf 1230 EUR festzusetzen. Bei der Streitwertbemessung nach § 49a GKG ist von der Hälfte des Interesses aller Beteiligen auszugehen; allerdings darf der Streitwert das Einzelinteresse der Klagepartei und der auf seiner Seite beigetretenen Personen nicht unterschreiten und das 5-fache dieses Interesses sowie den Verkehrswert des klägerischen Wohnungseigentums nicht überschreiten.

a) Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass zur Bemessung des Gesamtinteresses aller Beteiligten und des Einzelinteresses des Klägers i.S.d. genannten Vorschrift von der Verwaltervergütung für die Restlaufzeit auszugehen ist. Insoweit kann auf den angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden.

b) Unzutreffend ist aber die willkürliche Annahme, dass das Einzelinteresse mindestens 10 % des Gesamtinteresses betrage. Es liegt auf der Hand, dass ein nur mit einer geringen Quote beteiligter Eigentümer auch ein deutlich geringeres In...