OLG München Beschluss vom 04.07.2014 - 34 Wx 153/14

Leitsatz (amtlich)

Die Beschwerdeberechtigung im Antragsverfahren deckt sich mit der Antragsberechtigung. Sie muss (noch) im Zeitpunkt über die Entscheidung der Beschwerde gegeben sein. § 878 BGB hilft hier nicht (hier: Beschwerde gegen im Jahr 2014 erfolgte Zurückweisung eines 1996 zum Vollzug vorgelegten Eintragungsantrags).

Normenkette

BGB § 878; GBO §§ 29, 71 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 3, § 15 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Starnberg - Grundbuchamt (Beschluss vom 13.02.2014; Aktenzeichen Tutzing Blatt 4791-11)

Tenor

I. Die Beschwerde gegen den Beschluss des AG Starnberg - Grundbuchamt - vom 13.2.2014 wird verworfen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Zu notarieller Urkunde vom 21.7.1994 teilte der damalige Eigentümer - Beteiligter zu 1 - den Grundbesitz in Wohnungseigentum auf. Beabsichtigt war die Errichtung einer Wohnanlage mit drei Mehrfamilienhäusern (21 Wohneinheiten) sowie Tiefgarage. Er behielt sich das Recht vor, bezüglich jedes einzelnen der im Plan durch farbige Umrandung gekennzeichneten 11 oberirdischen Kfz-Stellplätze Sondernutzungsrechte zu begründen und einem beliebigen Wohnungseigentum zuzuordnen. Weiter heißt es dort (Gebrauchsregelung Abschnitt IV.3.):

Diese Sondernutzungsrechtsbegründung erfolgt hiermit unter der aufschiebenden Bedingung der Zuordnung zu einer oder mehrerer Sondereigentumseinheiten. Die Zuweisung hat spätestens mit Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit zu erfolgen. Erfolgt diese nicht, so verbleiben die dann noch nicht zugewiesenen Flächen im Gemeinschaftseigentum ohne Gebrauchsregelung.

Nach Abschnitt IV.4. (2. Abs. letzter Satz) können Sondernutzungsrechte ganz oder teilweise auf andere Wohnungs- oder Teileigentümer übertragen werden. Gemäß Abschnitt V. bewilligte und beantragte der Eigentümer, die Aufteilung des Grundstücks nach § 8 WEG einschließlich der Begründung der Sondernutzungsrechte gemäß Abschn. IV sowie die als Anlage beigefügte Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch einzutragen. Dies hat am 27.4.1995 stattgefunden.

Das gegenständliche Wohnungseigentum wurde vom teilenden Eigentümer veräußert. Im Vertrag vom 27.12.1994 mit der Ersterwerberin - Beteiligte zu 2 - ist mitverkauft das Sondernutzungsrecht an der oberirdischen Stellplatzfläche Nr. 6, welches bei dieser Gelegenheit mit dem Sondereigentum verbunden und wofür der entsprechende Grundbuchvollzug bewilligt und beantragt wurde (Ziff. II a.E.). Nach der am 8.8.1996 erklärten Auflassung blieb beim abschließenden Vollzug gemäß Antrag vom 13.8.1996 das Sondernutzungsrecht unberücksichtigt. Als die derzeitigen Eigentümer ihrerseits die Wohnung mitsamt einem Sondernutzungsrecht an dem oberirdischen Stellplatz Nr. 6 Ende 2013 weiterveräußern wollten, wurde festgestellt, dass ein solches im Grundbuch nicht eingetragen ist.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 13.2.2014 den Eintragungsantrag - soweit noch unerledigt - zurückgewiesen. Dieser sei nicht mehr vollziehbar, nachdem die letzte dem teilenden Eigentümer gehörende Einheit am 20.10.2003 veräußert worden sei. Das Sondernutzungsrecht sei mit Zuweisung zwar entstanden; könne jedoch mangels Eintragung gegenüber Sondernachfolgern keine Wirkung entfalten. Am 28.11.2005 habe der erste Erwerb durch einen anderen Eigentümer stattgefunden. Diesem gegenüber sei das nicht eingetragene Sondernutzungsrecht unwirksam. Seitdem hätten mehrere Eigentumsänderungen und Belastungen in der Anlage stattgefunden. Die betreffende Zuweisung durch den teilenden Eigentümer hätte aber spätestens mit der letzten Veräußerung im Grundbuch eingetragen sein müssen. Die nachträgliche Eintragung eines allenfalls rein schuldrechtlichen, frei veräußerbaren Sondernutzungsrechts bedürfe der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer und sonstiger Berechtigter mit Ausnahme des jeweils begünstigten Sonder- oder Teileigentums.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, die der Rechtsnachfolger des damals beurkundenden Notars eingelegt hat. Dieser meint, die Voraussetzungen für die wirksame Entstehung des Sondernutzungsrechts seien erfüllt; einer - ohnehin nicht konstitutiven - Eintragung des Rechts im Grundbuch habe es nicht bedurft. Die Befugnis zur Zuweisung habe im fraglichen Zeitpunkt (Ende 1994) vorgelegen. Die betreffenden Rechte seien damit entstanden.

Die Vereinbarung sei bereits mit Vollzug der Teilungserklärung Inhalt des Grundbuchs geworden, worauf dort Bezug genommen werde. Das Bestandsverzeichnis weise dies allerdings nicht aus. Es komme ein ergänzender Vermerk in Betracht. Auch wenn nach der Rechtsprechung in der Regel kein Anspruch auf ausdrückliche Verlautbarung bestehe, so sei eine Buchung hier aber vorzunehmen, schon um Missverständnissen vorzubeugen, nachdem bei anderen Einheiten in der Anlage Sondernutzungsrechte im Bestandsverzeichnis verbucht seien. Dazu bedürfe es auch keiner Zustimmung der anderen Wohnungs- und Teileigentümer. Denn die Zuweisung sei von Anfang an latent erfolgt.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Selbst wenn Sondernutzun...