OLG Koblenz Urteil vom 18.07.2007 - 12 U 1799/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückzahlung der Provision des Grundstücksmaklers mangels Durchführung eines Schwarzkaufs

Leitsatz (amtlich)

Bei der Rückforderung von Leistungen in Fällen eines formungültigen Grundstückskaufvertrages greift § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB ein. Dieser Rückforderungsanspruch ist gem. § 815 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Eintritt des bezweckten Erfolges von Anfang an unmöglich war und der Leistende dies gewusst oder wenn der Leistende den Eintritt des Erfolges wider Treu und Glauben verhindert hat.

Eine Provisionsbestimmung im Grundstückskaufvertrag zugunsten des Maklers ist unwirksam, wenn der Grundstückskaufvertrag wegen Formmangels des Schwarzkaufs anfänglich unwirksam war und nicht durch Vollziehung wirksam geworden ist.

Die Maklerklausel unterläge sonst einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie verstieße gegen die gesetzliche Leitbildfunktion der Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision und bei Kenntnis aller Beteiligten vom Schwarzkauf auch gegen die guten Sitten.

Grundsätzlich können sich die Parteien eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages auf dessen Nichtigkeit berufen und den gezahlten Maklerlohn zurückfordern, ohne sich schon dadurch dem Vorwurf des treuwidrigen Handelns im Sinne auszusetzen. Der Rückforderungsanspruch entsteht erst dann, wenn sicher davon auszugehen ist, dass der Erfolg des Vertrages nicht mehr eintritt.

Normenkette

BGB §§ 117, 125, 139, 307 Abs. 2 Nr. 1, §§ 652, 812 Abs. 1 S. 2, §§ 814-815, 817 S. 2

Verfahrensgang

LG Trier (Urteil vom 25.11.2005; Aktenzeichen 11 O 139/05)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer des LG Trier vom 25.11.2005 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.752 EUR nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.2.2005 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung eines von ihr an den Beklagten geleisteten Maklerhonorars für die Vermittlung eines anfänglich unwirksamen Grundstückskaufvertrages.

Die Klägerin schloss am 24.9.2004 mit R.M.H. aus R.d.L. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, nach dem ein Hausgrundstück, auf dem sich der Rohbau eines Wohnhauses befand, für 165.000 EUR an die Klägerin verkauft werden sollte. Der Grundstückskaufvertrag enthielt eine Klausel über die Verpflichtung beider Kaufvertragsparteien zur Zahlung einer Provision von je 3,48 % des Kaufpreises an den Beklagten, weil dieser den Kaufvertrag vermittelt habe. Die "Maklergebühr" sollte "verdient, fällig und zahlbar" sein zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages und der Rechnungsstellung. Dem Beklagten als Makler sollte "aus dieser Vereinbarung ein selbständiger Rechtsanspruch zustehen". Die Verpflichtung zur Courtagezahlung sollte ferner "auch für den Fall der Aufhebung des notariellen Kaufvertrages bzw. des Rücktritts von diesem" gelten. Die Vertragsparteien erkannten zudem ausdrücklich an, dass ihnen von dem Beklagten als Makler keine Zusagen gemacht worden seien, die in der Kaufvertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hätten. Der Beklagte übernahm nach der vertraglichen Regelung als Makler keine Haftung für Größe und Beschaffenheit des Grundstücks. Die Vertragsparteien unterwarfen sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Im Vertrag wurde u.a. auf Folgendes hingewiesen: "Alle Vertragsabreden sind beurkundungsbedürftig; Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen". Die Kaufvertragsparteien vereinbarten und vollzogen im Beisein des Beklagten ungeachtet einer Warnung der als Verhandlungsführer für den Beklagten anwesenden Eltern M.H. und H.H. sowie des Hinweises des Notars auf die Beurkundungsbedürftigkeit sämtlicher Abreden zusätzlich zum beurkundeten Kaufpreis eine Zahlung von 15.000 EUR, weil die Verkäuferin "auf Grund ihres Scheidungsverfahrens nicht sämtliche Einnahmen offenlegen" wollte. Der Kaufvertrag wurde später nicht durchgeführt; einerseits, weil die Klägerin Probleme mit der Finanzierung des nur zum Teil beurkundeten Kaufpreises hatte und andererseits, weil der Aufwand bei der Vollendung des Rohbaus einen größeren Aufwand erforderte als ihn sich die Klägerin zuvor vorgestellt hatte. Die Klägerin zahlte zwischenzeitlich aber auf Mahnung des Beklagten die von ihr nach dem Vertrag geschuldete Maklercourtage i.H.v. 5.752 EUR.

Die Klägerin verlangt im Rechtsstreit in beiden Rechtszügen nach vorangegangenem Mahnverfahren die Rückzahlung dieses Betrages von 5.752 EUR nebst Verzugszinsen. Sie hat vorgetragen, sie habe von der Nichtigkeitsfolge der Schwarzgeldzahlung für den Vertrag keine Kenntnis gehabt. Sie hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen des Beurkundungsmangels im Ganzen mitsamt der Provis...