OLG Koblenz Urteil vom 10.07.2006 - 12 U 711/05

Leitsatz (amtlich)

Aus der Insolvenz des Bauträgers kann sich die Aufspaltung eines Bauträgerkaufvertrages in zwei Teile, einen Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag über die Erstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung, ergeben. Für den Anspruch der Erwerber des Bauträgerobjekts auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es dann bei dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich dann nicht mehr danach, ob die gesamte vereinbarte Gegenleistung erbracht wurde, sondern nur danach, ob der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung über die Fälligkeit des gesamten Restkaufpreises für den Fall des ungenehmigten Einzuges ist unwirksam.

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 26.04.2006; Aktenzeichen 6 O 162/02)

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des LG Mainz vom 26.4.2006 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Entscheidungsformel des angefochtenen Urteils zu deren Ziff. 1 wie folgt berichtigt wird:

Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern Miteigentum zu je ½ Anteil an dem Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch für N., Bl. 6318, Gemarkung N., Flur 20, Nr. 276/37, 357 qm groß, Nr. 113/9, 158 qm groß, und Nr. 356/9, 15 qm groß, zu verschaffen und zwar lastenfrei in Abteilung III bezüglich der Grundschulden eingetragen unter laufender Nr. 1 über 3,17 Mio. EUR und laufender Nr. 2 über 2,3 Mio. EUR, jeweils mit 20 prozentiger jährlicher Verzinsung und 10 prozentiger einmaliger Nebenleistung zugunsten der L. bank - Girozentrale M..

II. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch bleibt der Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % der beizutreibenden Forderung abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten aufgrund der Klage um einen Eigentumsverschaffungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte aufgrund eines Bauträgerkaufvertrages. Mit der Widerklage macht die Beklage Räumung und Herausgabe des Objektes geltend.

Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 5.11.1999 von der Beklagten, einem inzwischen in der gesellschaftsrechtlichen Liquidation befindlichen Bauträgerunternehmen, über dessen Vermögen auch das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, drei zusammenhängende Grundstücksparzellen und vereinbarten die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienwohnhauses. Die Parteien einigten sich dabei auch über den Übergang des Eigentums an den Grundstücken zu je ½ Anteil auf die Kläger, wiesen aber den Urkundsnotar an, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung zu seiner Gewissheit nachgewiesen sei. Der notariell beurkundete Bauträgervertrag enthielt ferner die Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der das Bauträgerprojekt finanzierenden Bank.

Der Bauträgerkaufvertrag der Parteien war Teil der Bebauung und des Verkaufs von Hausgrundstücken in einem Rahmen mehrerer gleichartiger Rechtsgeschäfte, die eine Reihe zusammenhängender Grundstücke betraf, welche von der Beklagten insgesamt bebaut werden sollten und mit Gesamtgrundschulden zugunsten der das Projekt insgesamt finanzierenden L. bank belastet waren.

Der Preis für den Grundstückskauf durch die Kläger betrug 320.000 DM, der Preis für die Errichtung des Hauses 539.000 DM, so dass die Kläger nach dem Vertrag insgesamt die Zahlung von 859.000 DM schuldeten. Dieser Gesamtpreis wurde von den Klägern bis auf die letzte Rate von 120.260 DM bezahlt. Diese letzte Rate sollte nach vollständiger Fertigstellung des Hauses und Zug um Zug gegen Übergabe fällig werden. Das Objekt sollte bis zum 30.11.2000 fertig gestellt werden; zu einer Fertigstellung im Ganzen kam es aber bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten und bis zum Beginn des gesellschaftsrechtlichen Liquidationsverfahrens nicht mehr.

Den Kaufpreisanspruch u.a. gegen die Kläger hatte die Beklagte an die Globalgrundpfandgläubigerin im Voraus abgetreten. Sie vereinbarte aber auch mit den Klägern, dass sie weiter zur Forderung des Kaufpreises ggü. den Klägern zuständig sei. Die Mithaftung der streitbefangenen Grundstücke für die zugunsten der L. bank eingetragenen Gesamtgrundschulden sollte nach dem Bauträgerkaufvertrag der Parteien bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden.

Die Beklagte verpflichtete sich, das Grundstück und das zu errichtende Gebäude den Klägern vom Tage der Bezugsfertigkeit an zu überlassen. Für den Fall, dass die Kläger jedoch den Kaufgegenstand ohne Genehmigung der Beklagten und...