OLG Hamm Urteil vom 25.06.2015 - I-22 U 166/14

Leitsatz (amtlich)

1. Die Heilung eines wegen einer sog. Schwarzgeldabrede unwirksamen Grundstückskaufvertrages aufgrund Auflassung und Eintragung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB setzt voraus, dass sich die Eintragung im Grundbuch auf das gesamte veräußerte und aufgelassene Grundstück bezieht.

2. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB) gilt nicht bei Grundbucheintragungen.

3. Wenn sich die Parteien des notariellen Vertrages gemäß den Grundsätzen der falsa demonstratio non nocet über den Verkauf und die Auflassung eines Grundstücks geeinigt haben, welches einen größeren Umfang hat, als das nach dem objektiven Erklärungsgehalt im notariellen Vertrag aufgelassene und im Grundbuch eingetragene Grundstück, tritt nach alledem eine Heilung des formnichtigen Grundstückskaufvertrages gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB nicht ein.

Verfahrensgang

LG Münster (Urteil vom 21.11.2014; Aktenzeichen 016 O 68/14)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 21.11.2014 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des LG Münster wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Eigentumsübertragung einer Teilfläche des Grundstücks G3, Flur X, Flurstück X.

Die Eltern des Beklagten waren Eigentümer mehrerer zunächst landwirtschaftlich genutzter Flächen, u.a. der Grundstücke G3, Flur X, Flurstück X, 657 m² groß, T-Straße, und - unmittelbar angrenzend - Flurstück X, T. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem Jahr 2002 errichteten sie auf ihrem neben dem Flurstück X gelegenen Grundstück mit der Parzellenbezeichnung ...6 einen Wall aus Holz und mit Büschen bewachsen. Nach dem äußeren Eindruck diente dieser Wall als Abgrenzung der beiden Parzellen ...4 und ...6. Auf der Parzelle ...4 - T2 - errichteten die Eltern des Beklagten im Jahr 2002/2003 ein Einfamilienhaus. Am 31.1.2006 erfolgte die Auflassung der beiden streitgegenständlichen Grundstücke an den Beklagten.

Zum 1.7.2007 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über das Einfamilienhaus T2. Im Jahr 2009 verhandelten sie über den Ankauf des gemieteten Objektes durch den Kläger. Unter dem 26.11.2009 kam es sodann zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über das Grundstück T-Straße (Urkunden-Rolle Nr. 266/2009 des Notars M, J). § 1 des Kaufvertrages bezeichnete den Kaufgegenstand wie folgt:

"G3 8,

Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657 m²". Als Kaufpreis wurde in § 2 des Vertrages ein Betrag von 130.000 EUR beurkundet.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Grundstückskaufvertrag vom 26.11.2009 (Bl. 34 ff. GA) Bezug genommen.

In der Folgezeit zahlte der Beklagte an den Kläger für das Grundstück neben dem beurkundeten Betrag von 130.000 EUR absprachegemäß als zusätzlichen Kaufpreis mindestens weitere 13.000 EUR ("schwarz"). Am 11.1.2010 wurde der Kläger als Eigentümer ins Grundbuch (G3 8, Flurstück X) eingetragen.

Im Jahr 2013 plante der Beklagte, auf dem ihm verbliebenen Flurstück X eine Seniorenwohnanlage zu errichten. Zu diesem Zwecke beauftragte er eine Vermessung des Grundstücks. Hierbei stellte der Vermesser fest, dass der als Einfriedung des klägerischen Grundstücks dienende Wall nicht auf der Grundstücksgrenze zum Flurstück X verläuft, sondern auf einer Länge von ca. 26 m und einer Breite von ca. 1,40 m bereits auf ebendieser Parzelle ...6. Zudem verläuft danach die Grenze in westlicher Richtung entlang der Zufahrt zu dem Grundstück des Klägers.

Wegen der die Grundstückssituation betreffenden Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Lichtbilder der Örtlichkeit (Bl. 86 bis 99 und Bl. 276 bis 290 GA) Bezug genommen.

Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, er hätte sich mit dem Beklagten darüber geeinigt, dass das Grundstück so wie die Parteien es aufgrund der vorhandenen Grundstückseinfriedung mit dem Wall gekannt hätten, hätte übereignet werden sollen. Dazu gehöre zum einen der Bereich seines Gartens bis zum Wall, also der Bereich an der nördlichen Grenze seines Grundstücks, sowie ein parallel zur westlichen Grundstücksgrenze verlaufender Grundstücksstreifen von ca. 34 × 4 m. Diese Flächen seien bereits infolge der tatsächlichen Grundstückseinfriedung mit seinem Grundstück verbunden. Die Parteien seien während sämtlicher Verhandlungen davon ausgegangen, dass die tatsächliche Grundstücksgrenze entlang der Einfriedung des Grundstücks verlaufe, mithin die in dem notariellen Kaufvertrag angegebene Parzelle G3, Flur X, Flurstück X die gesamte Grundstücksfläche umfasse, die dort nach den tatsächlichen Verhältnissen als eingefriedet anzusehen gewesen sei. Dem Beklagten sei auch nicht bewusst gewesen, dass die tatsächliche Grenze nicht mit dem eingefriedeten Grundstücksverlauf übereinstimme. So h...