OLG Hamm Urteil vom 23.10.2007 - 19 U 8/07

Leitsatz (amtlich)

Wer auf Grund einer Falschberatung einen Kaufvertrag mit einem Dritten schließt, hat gegen den Berater keinen Anspruch auf Naturalrestitution durch Erstattung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übereignung des anderweitig erworbenen Kaufgegenstandes, sondern auf Schadensersatz in Geld gem. § 251 Abs. 1 BGB.

Normenkette

BGB §§ 249, 251

Verfahrensgang

LG Bochum (Urteil vom 17.08.2006; Aktenzeichen 1 O 265/05)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 15.01.2009; Aktenzeichen III ZR 28/08)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 17.8.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Bochum teilweise abgeändert.

Auf den Hilfsantrag der Kläger wird festgestellt, dass die Beklagte zum Ausgleich des Vermögensschadens verpflichtet ist, welcher den Klägern aus der dem Ankauf der Eigentumswohnung, Gebäude F-Straße in F, im 4. Obergeschoss hinten rechts, Nr. ... des Aufteilungsplans, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von C3, Band ..., Blatt ..., zugrunde liegenden Falschberatung entstanden ist.

Der Kläger zu 1) trägt vorab die Kosten, die durch die Anrufung des unzu-ständigen LG Aurich entstanden sind. Von den weiteren Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger 86 % und die beklagte 14 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 73 % und die Beklagte zu 27 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen, soweit sich aus dem Nachfolgenden nichts Gegenteiliges ergibt.

Das LG hat die Beklagte unter Zurückweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von diesen zu beauftragenden Notars 53.648,33 EUR nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abgabe der im Tenor des angefochtenen Urteils näher bezeichneten notariellen Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar zu zahlen. Weiter hat das LG festgestellt, dass die Beklagte den Klägern zum Ersatz des Weiteren Vermögensschaden im Zusammenhang mit dem Ankauf der im Tenor näher bezeichneten Eigentumswohnung verpflichtet ist, soweit der Schaden mit dem Erwerb der Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, die Beklagte sei den Klägern wegen Schlechterfüllung des zwischen den Parteien im Zusammenhang mit dem Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung geschlossenen Beratungsvertrages zum Schadensersatz verpflichtet. Ein selbständiger Beratungsvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie sei dann zu bejahen, wenn der Verkäufer bzw. dessen Erfüllungsgehilfe im Rahmen eingehender Verkaufsgespräche dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteile, oder der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über die Kosten und finanziellen Vorteile des Erwerbs vorlege, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll. Dass die Beklagte nicht Eigentümerin der Wohnung gewesen, sondern nur als Vertreterin der Eigentümerin Frau Q aufgetreten sei, rechtfertige keine abweichende Beurteilung. Denn die Beklagte habe auch diese Wohnung im Rahmen des von ihr unterhaltenen Strukturbetriebes den Klägern als Interessenten unter dem Gesichtspunkt der Altersvorsorge und der Steuerersparnis angeboten. Sie habe durch ihre individuelle Finanzierungsberatung die Lukrativität des Erwerbs einer solchen Wohnung vermitteln wollen.

Hierbei habe sie ihre ggü. den Klägern bestehende Pflicht, über alle für die Anlageentscheidung maßgeblichen Umstände richtig und vollständig zu beraten, verletzt. Die Beklagte habe die Kläger über die Höhe der auf einer seriösen Grundlage zu kalkulierenden künftigen Mieteinnahmen falsch beraten. Bereits aus der Eigentümerabrechnung für das Jahr 1998 ergebe sich, dass die von dem Mitarbeiter der Beklagten als Mieteinnahme zugrunde gelegten 6,50/qm nach Abzug der "Erlösminderung Mieten und Nebenkosten" nicht hätten erzielt werden können. Es sei lediglich ein Erlös von 6,06 DM/qm verblieben. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass ihr die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannt gewesen sei. Es sei gerichtsbekannt, dass mehrere Mitarbeiter der Beklagten personenidentisch mit Mitarbeitern der H mbH seien mit der Folge, dass infolge eines anzunehmenden Informationsaustauschs der Beklagten die Jahresabrechnung 1998, die ansteigende Unterdeckung des Mietpools und der Instandsetzungsrücklage sowie die Leerstandsproblematik, zu deren Bekämpfung die Beklagte sogar eigens einen Mitarbeiter abgestellt habe, bekannt gewesen seien.

Der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen stünde auch nicht ...