OLG Celle Urteil vom 14.02.2008 - 8 U 148/07

Leitsatz (amtlich)

Besteht schon im Jahr vor dem Kaufvertragsschluss eine Unterdeckung eines Mietpools, ist der Käufer im Rahmen eines Beratungsvertrages darüber aufzuklären, weil er nicht damit zu rechnen braucht, dass der Mietpool schon im Zeitpunkt seines Beitritts nicht vollständig ausgeglichen war.

Normenkette

BGB §§ 249, 280

Verfahrensgang

LG Lüneburg (Urteil vom 15.06.2007; Aktenzeichen 4 O 39/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15.6.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Lüneburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 83.364,64 EUR (= 77.864,64 EUR+5.000 EUR für den Feststellungsantrag zu 2+500 EUR für den Feststellungsantrag zu 3).

Gründe

I. Die Kläger verlangen von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung eines im Jahre 2001 geschlossenen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in N. sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz der weiteren Vermögensschäden im Zusammenhang mit dem Erwerb dieser Wohnung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.1.2001 (UR-Nr. 2/2001 des Notars Dr. S. in G.) erwarben die Kläger von der Beklagten zu 1, deren einziger Komplementär der Beklagte zu 2 ist, die im 4. OG Mitte (Nr. 489 des Aufteilungsplanes) belegene Eigentumswohnung in der ... straße 26 in N., die 51 qm groß ist, nebst einem Tiefgarageneinstellplatz. In § 6 des notariellen Vertrages war vereinbart, dass die Verwaltung der Wohnanlage auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück gemeinsam mit der Verwaltung der benachbarten Wohnanlagen ... straße 1-21,... straße 1-15,... straße 2, 4, 6, 8 sowie ... straße 2 und 4,... straße 10, 12, 14 und ... straße 2-18 durchgeführt und ein- und demselben Verwalter übertragen werden sollte. Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Vertrages wird auf die Anlage A 1 im Anlagenband verwiesen.

Am selben Tage wurde zwischen den Klägern und der K. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH ein "Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen" (Mietpool, vgl. Anlage A 7 im Anlagenband) geschlossen, worin die Verwaltungsgesellschaft beauftragt wird, den Mietzins für Wohnungen und Sondernutzungsrechte einzuziehen, auf einem Konto der Gemeinschaft zu sammeln und die eingehenden Mieten nach Abzug der Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums i.H.v. monatlich 40 DM pro Wohnung, der Vergütung für die Mietpoolverwaltung i.H.v. monatlich 10 DM pro Wohnung sowie der Instandhaltungsrücklage i.H.v. derzeit monatlich 0,70 DM je qm Wohnfläche und monatlich 8 DM je Tiefgarageneinstellplatz unter den Mitgliedern der Gemeinschaft ausschließlich nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zu verteilen. Ferner war in § 2 Ziff. 1 des Vertrages geregelt, dass der Verwalter berechtigt ist, für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen betreffend das Sondereigentum einen Betrag, der monatlich 9,70 DM je qm Wohnfläche und 48 DM je Garage/Tiefgarage übersteigt, dem Konto der Mieteinnahmegemeinschaft zuzuführen, und dass nicht gedeckte Aufwendungen kreditiert sowie der Mieteinnahmegemeinschaft im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen belastet werden.

Neben einem Eigenkapitalbetrag der Kläger i.H.v. 3.290 DM finanzierten diese den Kaufpreis über einen am 15.2.2001 mit der S.-Bank H. abgeschlossenen Darlehensvertrag (Anlage A 14 im Anlagenband), der die Gewährung eines Darlehens i.H.v. insgesamt 149.000 DM vorsah, das in drei Einzeldarlehen à 76.000, 40.000 DM und 33.000 DM aufgeteilt wurde.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Darlehensvertrages vom 15./16.2.2001 (Anlage A 14 im Anlagenband) Bezug genommen. Zur Absicherung des Darlehens wurde eine Grundschuld i.H.v. 77.000 EUR bestellt (UR-Nr. 2/2001 des Notars Dr. S. in G., Anlage A 2 im Anlagenband).

Dem Vertragsschluss vorausgegangen waren Gespräche der Klägerin in ihrer Wohnung mit Vertriebspersonen der Beklagten, wobei der genaue Zeitpunkt und der Inhalt der Gespräche im Einzelnen streitig sind. Jedenfalls erhielten die Kläger ein mit "Vorsorge durch Eigentum" bezeichnetes Angebot ausgehändigt (Anlage A 12 im Anlagenband), in dem das Baujahr des Objektes mit 1974 angegeben wird. Unter dem Stichwort "Die große Vermögensbildung" wird ein Gesamtaufwand für das Objekt von monatlich 983 DM angegeben, an dem sich der Mieter mit ca. 499 DM, der Arbeitgeber mit ca. 78 DM, das Finanzamt mit ca. 155 DM beteiligen und der Eigenaufwand 252 DM betragen sollen. Ferner heißt es auf dieser Seite:

"Durch einen täglich Aufwand von 8,39 DM werden Sie Eigentümer einer Immobilie."

Die Tür zum Eigenheim

... steigende Mieteinnahmen ..."

In einer ebenfalls zum Angebot gehörenden "Musterrentabilitätsberechnung" werden die Ausg...