OLG Hamm Urteil vom 18.04.2008 - 30 U 120/07

Verfahrensgang

LG Paderborn (Entscheidung vom 13.04.2007; Aktenzeichen 2 O 482/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 13. April 2007 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Paderborn wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte verurteilt bleibt, an den Kläger 50.686,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 8.215,70 EUR seit dem 06. Oktober 2006, seit dem 06. November 2006 und seit dem 06. Dezember 2006 und aus jeweils 8.679,70 EUR seit dem 06. Januar 2007, seit dem 06. Februar 2007 und 06. März 2007 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mietzinsen aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume in Anspruch.

Mit Vertrag vom 25.02.1991 vermietete der Rechtsvorgänger des Klägers der Beklagten die streitgegenständlichen Geschäftsräume in M, M1-Straße 21. Der Kläger erwarb das Objekt im Jahr 2003.

Zum Vertragsbeginn und zur Vertragslaufzeit haben die Parteien folgende Regelungen getroffen:

"§ 2 Mietzeit

Das Mietverhältnis ist auf 15 Jahre fest abgeschlossen. Es beginnt voraussichtlich am 01.02.1992 und endet mit dem Ablauf desjenigen Kalendervierteljahres, in welchem die vorgenannte Frist abläuft.

Sollten wider Erwarten zum Zeitpunkt des vereinbarten Mietbeginns wesentliche Teile des Mietgegenstandes noch nicht fertiggestellt oder vom Vormieter nicht geräumt sein, so verschiebt sich der Beginn des Mietverhältnisses bis zur Fertigstellung bzw. Räumung. Die Übergabe der Räume findet aber spätestens bis zum 01.August 1992 statt. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen verspäteter Übergabe der Mieträume durch den Vermieter sind ausgeschlossen."

Hinsichtlich der Miete und der Nebenkosten haben die Parteien Folgendes vereinbart:

"§ 4 Miete

Die monatliche Miete beträgt DM 12.500--. Die Miete ist im voraus bis zum 5. Werktag des Monats auf ein vom Vermieter zu bestimmendes Konto kostenfrei zu überweisen.

§ 9 Nebenkosten

Der Mieter hat neben der Miete noch folgende Nebenkosten zusätzlich zu zahlen, sofern die Kosten nicht direkt abgerechnet werden:

(...)

Auf die Nebenkosten hat der Mieter monatlich einen Abschlag von z.Z. DM 250,00 mit der Miete zu überweisen. Der Vermieter wird die Kosten einmal jährlich mit dem Mieter abrechnen. (...)"

Im Übrigen enthält der Mietvertrag u.a. folgende Vereinbarungen:

"§ 3 Mietzweck

Die Vermietung erfolgt (einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente) zur Nutzung als Fachgeschäft mit Textilien

Das Führen anderer Artikel bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

§ 7 Übergabe

(...)

Anläßlich der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in welches insbesondere aufzunehmen ist, welche Mängel der Mieter eventuell vorbringt. Der Vermieter wird festgestellte und von ihm anerkannte Mängel nach Möglichkeit bis zur Eröffnung des Ladengeschäftes beseitigen lassen. Der Mieter wird dem Vermieter Gelegenheit für die Durchführung der Beseitigungsarbeiten geben.

§ 11 Wahrung der Allgemeininteressen

Ausgehend davon, daß im Interesse aller Anlieger ein positiver Gesamteindruck des Objektes gewährleistet sein muß, verpflichtet sich der Mieter, die nachfolgenden Bestimmungen einzuhalten:

a. Der Mieter ist verpflichtet, sich mit der Darstellung seines Geschäftes (insbesondere hinsichtlich der Ladeneinrichtung und Warenpräsentation) einem hohen Standard anzupassen.

b. (...)"

Seit April 2006 betrug der Nettomietzins monatlich 7.082,50 EUR, die monatliche Nebenkostenvorauszahlung betrug 400,00 EUR netto.

Am 31.05.2006 teilte die Beklagte über ihre Prozessbevollmächtigten dem Rechtsvorgänger des Klägers schriftlich mit, dass sich die Beklagte aufgrund der sehr negativen Entwicklung des Absatzes in der Vergangenheit entschlossen habe, den Geschäftsbetrieb zum 31.07.2006 einzustellen. Sie erklärte die Kündigung zum nächstmöglichen Termin aus allen in Betracht kommenden Gesichtspunkten.

Zum 31.07.2006 stellte die Beklagte ihre Geschäftstätigkeit ein.

Mit Schreiben vom 31.07.2006 teilte die Beklagte der von dem Kläger beauftragten Verwalterin des Objektes mit, dass das Objekt potentiellen Nach- bzw. Untermietinteressenten aufgegeben worden sei und einige - von der Beklagten benannte - Firmen konkretes Interesse bekundet hätten.

Am 28.08.2006 wendete sich die Beklagte erneut über ihre Prozessbevollmächtigten an den Kläger. Sie führte aus, dass die Firma C (Haushaltswaren) der Beklagten verbindlich angeboten habe, "das Mietobjekt vom 01.09.2006 bis zum Ablauf des Mietvertrages zum 31.03.2007 in Untermiete anzumieten". Sie bat um "Zustimmung zur Untervermietung des Ladenlokals ab dem 01.09.2006".

Mit Schreiben vom 29.08.2006 an die Verwalterin des Objektes wiesen di...