OLG Hamburg Beschluss vom 01.09.2003 - 2 Wx 20/03

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 15.01.2003; Aktenzeichen 318 T 84/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG Hamburg, Zivilkammer 18, vom 15.1.2003 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert wird auch für die Rechtsbeschwerdeinstanz auf 15.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist nach §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Ziff. 4 WEG statthaft und zulässig, insb. form- (§§ 29 Abs. 1, 4, 21 Abs. 2 FGG) und fristgerecht (§§ 29 Abs. 4, 22 Abs. 1 FGG) eingelegt, sachlich aber unbegründet.

Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft in Hamburg. Auf der Rückseite des auf dem Grundstück gebauten Hauses befindet sich ein Garten, der ausschließlich über die im Parterre gelegenen Teileigentumseinheiten (Läden) erreichbar ist. Dies gilt vor allem für die im Eigentum des Antragsgegners zu 2) stehenden Einheiten (Teileigentum Nr. 2 und Nr. 3), die an die Gartenfläche unmittelbar anschließen (vgl. die Skizze auf Bl. 29 d.A.). Das Sondereigentum des Antragstellers erstreckt sich demgegenüber auf den im Parterre befindlichen und als Teileigentum Nr. 4 bezeichneten Laden, von dem ein seitlicher Ausgang zu einem Weg führt, über den man am Haus vorbei zur Gartenfläche gelangt, sowie auf die darüber befindliche Wohnung.

Nach § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 19.11.1981 ist Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums u.a. „das Grundstück mit Bepflanzung”. Weiter haben die Eigentümer nach dieser Norm „das Recht auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Grundstücksflächen, soweit sie nicht einem bestimmten Sondereigentümer bzw. Wohnungseigentümer oder Dritten zur Benutzung zugeteilt sind”. Eine solche Sonderzuteilung ist bislang nicht erfolgt. Für den weiteren Inhalt der Teilungserklärung wird auf Bl. 51 ff. d.A. verwiesen.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.11.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 2 mit 10 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme, den zum Grundstück gehörenden Garten zum 1.1.2002 für 30 Jahre zu einem jährlichen Pachtzins von 600 Euro an den Antragsgegner zu 2) zu verpachten. Den Pachtzins sollte der jeweilige Verwalter zugunsten der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentumsgemeinschaft vereinnahmen. An der Abstimmung nahmen alle Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft teil, auch der Antragsgegner zu 2) selbst. Auf Vorschlag eines Wohnungseigentümers sollte der der Gemeinschaft im Vorfeld der Versammlung vorgelegte Pachtvertrag dahingehend ergänzt werden, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, sondern auch ein Sonderkündigungsrecht für den Fall eingeräumt wird, dass der Antragsgegner zu 2) eine seiner Einheiten veräußert. Einen dementsprechenden Pachtvertrag schloss die weitere Beteiligte im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft am 20.3.2002 mit dem Antragsgegner zu 2) ab, wobei festgelegt wurde, dass das Kündigungsrecht der Gemeinschaft innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Kündigungsgrundes auszuüben sei. Für den weiteren Inhalt dieses Pachtvertrages wird auf Bl. 102 ff. d.A. verwiesen.

Der Antragsteller und der inzwischen verstorbene Wohnungseigentümer M. haben den Beschl. v. 14.11.2001 zu TOP 2 im vorliegenden Verfahren angefochten. Das AG hat dem Antrag mit Beschl. v. 15.5.2002 (Az.: 102 b II 568/01 WEG) stattgegeben und den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Verpachtung der Gartenfläche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, da sie den übrigen Wohnungseigentümern die Nutzung der Gartenfläche für 30 Jahre entziehe. Dies könne nicht mehr als sinnvolle Entscheidung über eine gemeinschaftliche Nutzung der Gartenfläche angesehen werden. Der an die Stelle der unmittelbaren Nutzungsmöglichkeit tretende Anteil am Pachtzins könne die dadurch entstehenden Nachteile nicht ausgleichen.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers zu 2) hat das LG den amtsgerichtlichen Beschluss geändert und den Antrag, den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären, abgewiesen. Zur Begründung hat das LG ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss rechtmäßig sei. Dies ergebe sich aus § 15 WEG, der hier ggü. § 21 Abs. 3 WEG die spezielle Vorschrift sei. Denn der angefochtene Beschluss enthalte eine Regelung des Gebrauchs i.S.v. §§ 13 ff. WEG und nicht der Verwaltung des Eigentums nach §§ 20 ff. WEG. Er entziehe den Miteigentümern nicht den Mitgebrauch, sondern setze ihn voraus und regele lediglich die Art und Weise der Ausübung des Gebrauchs. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs trete der Anteil an den Pachteinnahmen. Deshalb werde durch den Beschluss auch kein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Der im angefochtenen Beschluss geregelte Gebrauch sei auch ordnungsgemäß. Keiner d...