OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 29.09.2003 - 20 W 115/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Liegenschaft

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 13.02.2001; Aktenzeichen 2/9 T 401/00)

AG Königstein (Aktenzeichen 3 UR II 55/98)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Verwalterin und Beteiligte zu 1.) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 17.895,22 EUR (= 35.000,– DM).

Gründe

Die Antragstellerin sowie die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer der Liegenschaft …, die Beteiligte zu 1.) ist die Verwalterin der oben genannten Liegenschaft. Die Beteiligten streiten derzeit noch über die Rechtswirksamkeit eines von ehemals mehreren in Streit stehenden Beschlüssen der Wohnungseigentümer vom 20.06.1998.

In ihrer Versammlung vom 20.06.1998 (Protokoll der Versammlung Bl. 48 ff d.A.) fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem folgenden Beschluss:

„TOP 7: Die vorgelegte Wohngeldabrechnung 1997 nebst Einzelabrechnungen wird beschlossen. Die Verwalterin wird entlastet.

Abstimmungsergebnis: … Mehrheitlich beschlossen.”

Im Hinblick auf die Befugnisse des Verwalters zur Entnahme von Geldern aus der Instandhaltungsrücklage galt 22 Jahre lang folgender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den diese in der Versammlung vom 25.09.1976 (Protokollauszug Bl. 270 d.A.) gefasst hatte:

„8. Verfügungen über das Instandhaltungsrücklagenkonto:

Die Eigentümer sind grundsätzlich der Meinung, dass Verfügungen jeder Art über das Instandhaltungsrücklagenkonto nur möglich sind, wenn der Verwaltungsbeirat sie geprüft und befürwortet und eine Eigentümerversammlung sie ordnungsgemäß durch Beschluss genehmigt hat. Grundsätzlich sind Verfügungen über die streng zweckgebundene Instandhaltungsrücklage nur in der Eigentümerversammlung bzw. von allen Eigentümern zu beschließen. In dringenden Fällen, z.B. wenn zur Vermeidung von Nachteilen für die Eigentümer Zahlungen, insbesondere im Zusammenhang mit der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen, kurzfristig aufgebracht werden müssen, geben die Eigentümer ihre Zustimmung, dass solche Zahlungen ggf. mit ausdrücklicher Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu Lasten des Instandhaltungsrücklagenkontos veranlasst bzw. vorgelegt werden können. Diese Ermächtigung geht davon aus, dass solche Verfügungen nur dann in Frage kommen, wenn nach Ansicht des Verwaltungsbeirats und der Verwaltung mit großer Wahrscheinlichkeit mit einem späteren Rückfluß des vorgelegten Betrages gerechnet werden kann. Selbstverständlich sind solche Rückflüsse wieder dem Instandhaltungsrücklagenkonto zuzuführen. Solche Verfügungen wird die Verwaltung der nächsten ETV zur Kenntnis bringen”.

Erst in der Eigentümerversammlung vom 21.11.1998 haben die Wohnungseigentümer den zuvor aufgeführten Beschluss aus der Sitzung vom 25.09.1976 zu Punkt 8. durch Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben.

In dem am 25.03.1991 zwischen der Verwalterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrag (Bl. 181 f d.A.) findet sich unter § 4 u.a. folgende Regelung:

„Besondere Aufgaben des Verwalters:

1. Unverzügliche Einleitung der für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen …

1.2 Werden für derartige Arbeiten Kosten verursacht, die einen Betrag von DM 5.000,– übersteigen, so hat der Verwalter die Zustimmung des Verwaltungsbeirates vor Vergabe der entsprechenden Aufträge einzuholen, bei Beträgen von mehr als DM 10.000,– zusätzlich die des dafür eingesetzten Wirtschaftsgremiums.

1.3 In Eilfällen, insbesondere zur Abwendung von Schäden für die Eigentümergemeinschaft, können derartige Aufträge auch ohne vorherige Zustimmung des Verwaltungsbeirates bzw. des Wirtschaftsgremiums vergeben werden. Die Zustimmung ist jedoch nachträglich einzuholen.

1.4 Die Überwachung sämtlicher Arbeitsausführungen in der Anlage und deren Endabnahme obliegt dem Verwalter, soweit dies von ihm im Einzelfall nicht dem ersten Hausmeister übertragen wird.”

Die Bestellung der Beteiligten zu 1.) als Verwalterin erfolgte mehrheitlich durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.11.1990 (Bl. 446 d.A.). In dieser Versammlung wurde auch der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, den Verwaltervertrag im Namen und im Auftrage der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsverbindlich neu auszuhandeln und zu unterzeichnen. Insgesamt waren im Wirtschaftsjahr 1997 nach der entsprechenden Jahresabrechnung (Bl. 66, 68 d.A.) von der Verwalterin, der Beteiligten zu 1.), aus dem Instandhaltungsrücklagenkonto Geldbeträge in Höhe von DM 292.731,09 entnommen worden, wobei hiervon in sechs Fällen Entnahmen ab DM 10.000,– ohne einen entsprechenden Beschluss der WEG vorgenommen wurden. Dabei handelt es sich um folgenden Positionen:

• 23.09.97 Instandsetzung der Lüftungsanlage 12.109,84 DM
• 30.01.97 Filteranlage erneuert 16.094,04 DM
• 02.09.97 Pflasterarbeiten Außenbereich 16.908,39 DM
• 02.09.97 Dacharbeiten Haus 5 22.150,74 DM
• 21.11.97...