OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 22.02.2011 - 20 W 88/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufhebung. Erbbaurecht. Ermäßigung. Geschäftswert. Notarkosten. Geschäftswert für die notarielle Beurkundung der Aufhebung eines Erbbaurechts

Leitsatz (amtlich)

1. Zum Geschäftswert für die notarielle Beurkundung der Aufhebung eines Erbbaurechts

2. Nur die Beanstandungen des Beschwerdeführers bestimmen den Verfahrensgegenstand der Notarkostenbeschwerde.

Normenkette

KostO §§ 19, 144, 156

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 18.02.2011; Aktenzeichen 2/17 T 23/07)

LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 03.01.2008; Aktenzeichen 2/17 T 23/07)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde des Kostengläubigers wird der angefochtene Beschluss abgeändert.

Die berichtigte Kostenberechnung des Notars A vom 08.10.2007 zu UR.-Nr. .../06 ... wird abgeändert. Zu erheben sind 5.550,37 EUR. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Die darüber hinausgehende weitere Beschwerde des Kostengläubigers und die weitere Beschwerde der Kostenschuldnerin werden zurückgewiesen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht statt.

Wert der Zurückweisung für den Kostengläubiger: 4.263,00 EUR.

Wert der Zurückweisung für die Kostenschuldnerin: 2.247,62 EUR.

Gründe

I. Die Beschwerdeführerin und hiesige Kostenschuldnerin hat sich gegen die zunächst unter dem 29.12.2006 erstellte und zuletzt unter dem 08.10.2007 berichtigte Kostenberechnung des Notars für die Beurkundung der Aufhebung eines Erbbaurechts gewendet, weil ihr der vom Notar zu Grunde gelegte Geschäftswert zu hoch erscheint.

Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts war Geschäftsgegenstand eine vom Notar als Kostengläubiger am ... 2006 beurkundete Vereinbarung über die Aufhebung eines Erbbaurechts an dem Grundstück A-Straße ... in O1 zwischen dem B als Eigentümer und der Beschwerdeführerin als Vertreterin der erbbauberechtigten C. Des Weiteren wird in der Urkunde bewilligt und beantragt, sämtliche das Erbbaurecht betreffenden Rechte in Abt. II des Grundbuchs - darunter ein Vorkaufsrecht des jeweiligen Grundstückseigentümers - zu löschen. Als Aufhebungsentschädigung soll der Eigentümer an die Erbbauberechtigte 390.000,00 EUR zahlen. Gemäß Ziffer V des Vertrages soll die Erbbauberechtigte sämtliche mit der Beurkundung verbundenen Notarkosten tragen.

Das Erbbaurecht war im Jahr 1964 auf unbestimmte Zeit eingeräumt, der Erbbauzins anhand des Verkehrswertes der Grundstücke gebildet worden. Damals wurde vereinbart, dass bei Aufhebung des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer der Erbbauberechtigten eine Entschädigung zahlen solle, die dem Wert der Gebäude und sonstigen Anlagen im Zeitpunkt der Aufhebung entspricht. Zur Feststellung des Wertes sollte ein baufachliches Gutachten eingeholt werden. Im Grundbuch waren mehrere jährliche Erbbauzinsen eingetragen, sowie ein Vorkaufsrecht für die Erbbauberechtigte.

Im Jahr 2005 einigten sich Eigentümer und Erbbauberechtigte - die Beschwerdeführerin - über die Aufhebung des Erbbaurechts zum 30.09.2005. Bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt O1 wurde ein Gutachten über den Sachwert der Gebäude auf dem Erbbaugrundstück zum Stichtag 30.09.2005 eingeholt. Gemäß Gutachten .../2005 vom ...2005 ermittelte der Ausschuss den gefragten Wert mit 1.850.000,00 EUR.

Am 10.11.2005 einigten sich die Beschwerdeführerin und der Eigentümer darüber, dass ein weiteres Wertgutachten eingeholt werden solle. Dieses ermittelte Kosten für Ausbau und Entsorgung schadstoffbelasteter Gebäudeteile sowie nicht mehr benötigter Anlagen mit 588.410,00 EUR. Danach beauftragte der Eigentümer den Gutachterausschuss mit einem Ertragswertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grund und Boden sowie baulichen Anlagen. Im Gutachten vom ... 2006 ermittelte der Gutachterausschuss einen aus dem Ertragswert abgeleiteten Verkehrswert des Grundstückes von 2.646.000,00 EUR.

Dabei überschritt der ermittelte reine Bodenwert von 2.917.404,00 EUR (357,00 EUR pro qm) den Verkehrswert des Grundstückes.

Der Kostengläubiger berechnete für die Beurkundung der Aufhebungsvereinbarung unter dem ...2006 zunächst 7.907,72 EUR (Bl. 174 d. A.), berichtigte dies später auf 5.943,26 EUR (Bl. 182 d. A.) und im Laufe des Beschwerdeverfahrens unter dem 08.10.2007 auf 7.023,80 EUR (Bl. 261 ff. d. A.) bzw. 9.813,87 EUR (Bl. 266 ff. d. A.). Seine letzte Berechnung geht aus von einem Geschäftswert von 3.968.479,20 EUR und einer 20/10-Beurkundungsgebühr gemäß §§ 141, 32, 36 Abs. 2 KostO für die Erbbaurechtsaufhebung und für die dazu im Sinne von § 44 Abs. 1 KostO gegenstandsgleiche Vorkaufsrechtslöschungsbewilligung und -antrag. Hierfür berechnet er (aufgrund Ermäßigung um 60 %) 40% der Hälfte dieser Gebühr gemäß § 144 Abs. 1 und 3 KostO sowie 100% der zweiten Hälfte dieser Gebühr auf Grund des vertraglich übernommenen Anteils des Eigentümers, mithin 2.404,80 EUR plus 6.012,00 EUR sowie Nebenkosten.

Die zunächst gegen die Kostenberechnung in der ersten berichtigten ...