OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 16.10.2006 - 20 W 278/03

Leitsatz (amtlich)

1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbständige Rechnungsposten beschränkt werden. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind.

2. Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Werden dennoch in der Gesamtabrechnung Rechnungsabgrenzungsposten gebildet, die außerhalb des Abrechnungsjahres geleistete Zahlungen betreffen, so müssen diese jedenfalls offen und in übersichtlicher Weise ausgewiesen werden.

3. Es bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wenn diese eine Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum Eigentümerbeschlüsse mit einer entsprechenden oder "ähnlichen" Abrechnungsform hingenommen haben, indem sie sie nicht angefochten haben, reicht hierfür nicht aus.

4. Eine Vermögensübersicht ist nicht zwingend Bestandteil der Abrechnung; sie stellt in der Regel als Auskunft eine Information der Wohnungseigentümer dar. Ist sie jedoch im Einzelfall als Teil der Gesamtabrechnung gedacht und mithin auch Gegenstand des Eigentümerbeschlusses geworden, kann dieser auch auf Antrag für ungültig erklärt werden.

5. Zur Verteilung von Kaltwasserkosten und Kabelanschlussgebühren in der Jahresabrechnung.

6. Im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren besteht die Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der im Übrigen festgestellte Sachverhalt Anlass zu weiteren Ermittlungen gibt.

Normenkette

FGG §§ 12, 43; WEG §§ 16, 28

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-9 T 686/00)

Gründe

I. Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Gemeinschaftsordnung vom 23.11.1978 bestimmt in § 12 Abs. 4 zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung: "Die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen im Rahmen des § 24 WEG ist Sache des Verwalters (...). Ist die Wohnungseigentümerversammlung gem. § 25 Abs. 3 WEG nicht beschlussfähig, so kann der Verwalter am gleichen Tage eine neue Versammlung abhalten, sofern auch für diese Neuversammlung eine Einberufung zum gleichen Gegenstand erfolgte." Zur Verteilung der Kosten auf die Miteigentümer bestimmt § 10 II Abs. 4: "Für die Umlegung der Unkosten des Anwesens sowie die Vorausleistungen gem. Ziff. 2 sind die anteiligen Wohnflächen maßgebend."

Aufgrund einer Einladung vom 3.3.1998 (Bl. 26 ff. d.A.) fand am 2.4.1998 eine Eigentümerversammlung statt, auf der zunächst 304,386/1.000 der Miteigentumsanteile vertreten waren. Nachdem die erste Versammlung nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit geschlossen worden war, hielten die Miteigentümer anschließend eine Wiederholungsversammlung ab. Auf dieser Versammlung wurde unter den Tagesordnungspunkten 1 und 2 die Jahresabrechnung für das Jahr 1997 und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen genehmigt und der Verwalterin Entlastung erteilt. Die Jahresabrechnung weist zunächst einen Vermögensstatus nach Aktiva und Passiva auf und enthält in den Anhängen eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Die Einzelabrechnung des Antragstellers verteilt die Kosten in der Position Kabelfernsehen nach Wohneinheiten, in der Position Wasser- und Kanalgebühren nach 22,3090/15.591,8310tel, ansonsten nach 28,0/10.487,9tel. Sie rechnet nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die vereinbarten Kostenvorschüsse ab. Wegen der weiteren Einzelheiten von Jahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr 1997 wird auf die Fotokopien auf Bl. 28 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Wohnungseigentümerversammlung fasste unter Tagesordnungspunkt 6 einen Beschluss zur Anbringung von Namensschildern auf den Klingeltableaus, unter Tagesordnungspunkt 12 Beschlüsse zur Regulierung von Einbruchsschäden am Gemeinschaftseigentum und unter dem Tagesordnungspunkt 14 "Verschiedenes" zur Aufstellung von Schränken auf den Balkonen. Wegen des weiteren Inhalts des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 2.4.1998 wird auf die Fotokopien auf Bl. 20 ff. d.A. Bezug genommen.

Der Antragsteller hat beim AG neben den unter Tagesordnungspunkten 12 und 14 gefassten Beschlüssen auch die Genehmigung der Jahres- und Einzelabrechnungen, der Entlastung der Verwaltung und der Beschlussfassung zur Anbringung von Namensschildern angefochten. Bezüglich der Jahresabrechnung hat er die Mahngebühren bestritten, sowie die Position Hausmeisterhonorar, Reinigung, Pflege Außenanlage, Reparatur Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, Verwaltergebühr gemäß Vertrag, Ermittlung Kaltwasser- und Warmwasserverbrauch Firma A/..., Verwaltungskosten, Porto und Telefon Hausmeister, Anschaffung Kleinmaterial, Sondermüllabfuhr und sonstige Kosten dem Grunde und der Höhe nach. E...