OLG Düsseldorf Urteil vom 25.10.2007 - I-10 U 24/07

Leitsatz (amtlich)

1. Die Kautionsvereinbarung in einem Pachtvertrag über eine Gaststätte, der Pächter stellt eine Barkaution "als Sicherheit für sämtliche Ansprüche des Verpächters aus diesem Vertrag und aus der laufenden Geschäftsverbindung", ist gem. §§ 157, 242 BGB dahin auszulegen, dass die Barkaution unabhängig von einer Übereignung an den Vermieter wirtschaftlich dem Mieter zusteht und entsprechend ihrer ausdrücklichen Zweckbestimmung dem Vermieter nur zur treuhänderischen Verwaltung zufließen soll. Dies schließt ihre Verwertung für nicht gesicherte Fremdforderungen aus.

2. Allein der Erwerb fremder Mietforderungen durch Abtretung macht diese nicht zu einer gesicherten Forderung i.S.d. Vermieters.

3. Der Aufrechnungsausschluss erfasst auch die dem Mieter zustehenden vertraglichen Kautionszinsen; denn auch diese erhöhen die Sicherheit und sind Teil des dem Mieter zustehenden einheitlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 19.01.2007; Aktenzeichen 15 O 20/05)

Tenor

Auf die Anschlussberufung des Klägers und unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten wird das am 19.1.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 15. Zivilkammer des LG Düsseldorf teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 31.843,91 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 7.12.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 21,4 %, die Beklagten zu 78,6 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten in der Berufung noch über einen Zahlungsanspruch des Klägers aus dem Pachtvertrag zwischen dem Insolvenzschuldner und den Beklagten vom 2.1.2000 über die Gaststätte "..." in M. i.H.v. 31.843,91 EUR. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen (GA 224-227). Das LG hat der ursprünglich auf Zahlung von 53.785,86 EUR gerichteten Klage unter Verrechnung mit Miet- und Pachtzinsansprüchen der Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht lediglich i.H.v. 27.109,87 EUR stattgegeben. Wegen der Berechung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 228 ff.).

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten mit der sie unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung die vollständige Abweisung der Klage begehren. Sie meinen, dass dem Kläger auf der Basis der in der ersten Instanz vorgetragenen Zahlen keine Forderung gegen sie zustehe, da ihre Gegenforderungen die Klageforderung überschreite. Entgegen der Auffassung des LG seien die Nebenkostenvorauszahlungen einschließlich der hierauf entfallenen Umsatzsteuer während der gesamten Dauer des Miet- und Pachtverhältnisses geschuldet. Sie errechnen abzgl. geleisteter Zahlungen i.H.v. 133.958,31 EUR zu ihren Gunsten eine Forderung aus dem Pachtverhältnis des Insolvenzschuldners mit ihnen und dessen weiterem Mietverhältnis mit der Zeugin F ... eine rückständige Miet- und Pachtforderung i.H.v. 52.630,50 EUR. Hiergegen seien auf Seiten des Klägers zum einen die von dem Insolvenzschuldner geleistete Kaution von 33.745,26 EUR zu verrechnen, die - wie sie erstmals geltend machen - mangels anderweitiger Vereinbarung nicht mit mindestens 4 %, sondern nur mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,5 % = 3.711,97 EUR bis zum 2.5.2007 zu verzinsen sei. Des Weiteren sei der Kaution der Wert des Inventars von 20.174,55 EUR zuzurechnen. Dieser sei, so tragen sie vor, allerdings noch um die Differenzen zu korrigieren, die sich daraus ergäben, dass der Sachverständige den Wert der Beschallungsanlage und - fälschlicherweise ausgehend von einer zu hohen Personenzahl - den Wert des Klein-Inventars jeweils zu hoch geschätzt habe. Auch seien die Kosten für die Bewachung des Objekts entgegen der Auffassung des LG zu ihren Gunsten mit 3.206,82 EUR zu berücksichtigen. Diese seien erforderlich gewesen, weil der Insolvenzschuldner Gegenstände des Vermieterpfandrechts aus der Gaststätte entfernt habe. Zu Unrecht habe das LG auch ihre Gegenforderungen wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe nicht berücksichtigt, die im Schriftsatz vom 14.10.2002 im Verfahren 11 O 248/02 LG Düsseldorf dargelegt worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 30.4.2007 (GA 270 ff.) verwiesen. Die Beklagten haben ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch auf die erstmals mit Schriftsatz vom 19.9.2007 eingereichte Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.2.2000 - 31.12.2001 gestützt, die zu ihren Gunsten eine Nachzahlung des Insolvenzschuldners i.H.v. 41.664,23 DM ausweist (GA 336).

Der Kläger verteidigt das angefochten...