OLG Düsseldorf Urteil vom 19.06.2007 - I-24 U 210/06

Leitsatz (amtlich)

1. Die mit einer Indexklausel in einem Pachtvertrag verbundene Bestimmung:

"Einigen sich die Parteien über die Höhe des neuen Pachtzinses nicht, so wird dieser gem. § 317 Abs. 1 BGB von einem vereidigten Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe bestimmt."

bedeutet, dass die steigenden Lebenshaltungskosten und damit einhergehend steigende Betriebskosten ebenso in die Bewertung einfließen sollen, wie spezifische Besonderheiten des gastronomischen Gewerbes.

2. Bei der Prüfung einer Pachtzinsanpassung auf Grund der Indexklausel müssen werterhöhende Investitionen des Pächters außer Acht bleiben, wenn sie bei der Festlegung des anfänglichen Pachtzinses und der Dauer des Pachtverhältnisses berücksichtigt worden sind.

Normenkette

BGB §§ 317, 319, 585

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 07.11.2006; Aktenzeichen 4 O 71/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers zu 2. gegen das am 7.11.2006 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden zur Hälfte dem Kläger zu 2. auferlegt. Die weiteren Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens tragen beide Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern zu 1. und 2. bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger sind Verpächter des vom Beklagten genutzten Objekts "Haus H." in D. Der notarielle Pachtvertrag vom 14.10.1988 wurde zwischen dem Rechtsvorgänger der Kläger, Herrn H., und dem Beklagten geschlossen. Im Pachtvertrag (PV) finden sich u.a. folgende Regelungen:

"§ 2 Pachtzeit

Das Pachtverhältnis wird auf 5 Jahre abgeschlossen; es beginnt am 1.6.1989 und endet am 31.5.1994. Wegen der erheblichen Investitionen des Pächters wird eine Option zugunsten des Pächters für eine zweimalige Verlängerung um jeweils 5 Jahre vereinbart ... Auch nach Ausübung der zweimaligen Option werden sich die Vertragsteile um eine Verlängerung des Pachtverhältnisses bemühen.

§ 3 Pachtzins

Der Pachtzins beträgt monatlich 1.200 DM. Hinzu tritt die gesetzliche Mehrwertsteuer, falls der Pachtzins mehrwertsteuerpflichtig sein sollte ...

Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex des Stat. Landesamtes NRW für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen von dem z.Z. des Vertragsbeginns oder von dem z.Z. der letzten Pachtzinsfestsetzung (Pachtzinsanpassung) gültigen Stand um mehr als 10 Punkte ändern, so sind beide Parteien berechtigt, eine angemessene Anpassung des Pachtzinses an die geänderten Verhältnisse zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem auf den Zugang des schriftlich geltend zu machenden Anspruchs folgenden Monats.

Einigen sich die Parteien über die Höhe des neuen Pachtzinses nicht, so wird dieser gem. § 317 Abs. 1 BGB von einem vereidigten Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe bestimmt ..."

Nach Beginn des Pachtverhältnisses investierte der Beklagte ca. 200.000 DM und wandelte die Gaststätte in ein hochklassiges Speiserestaurant um.

Mit notariellem Vertrag vom 11.9.1992 zwischen Herrn H. und dem Beklagten wurde § 2 des Pachtvertrages vom 14.10.1988 insoweit geändert, als dem Beklagten "eine Option für eine dreimalige Verlängerung der Pachtzeit um jeweils 5 Jahre eingeräumt" wurde. "Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Pachtvertrages vom 14.10.1988 vollinhaltlich bestehen", heißt es in der Urkunde vom 11.9.1992.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notariellen Verträge Bezug genommen.

Mit Kaufvertrag vom 5.9.1994 erwarben die Kläger das Objekt.

Am 1.1.1995 wurde die Nettopacht auf 1.550 DM (= 792,50 EUR) erhöht; seitdem bezahlte der Beklagte (offensichtlich aufgrund von Rundungsdifferenzen) 792,51 EUR netto und brutto 919,31 EUR.

Am 10.12.2002 beauftragten die Kläger (ohne Beteiligung und Kenntnis des Beklagten) den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mietnebenkosten und Betriebskosten für Grundstücke und Gebäude, K., mit der Ermittlung der "ortsüblichen Miete" für das Pachtobjekt. Dieser kam in seinem Gutachten vom 2.3.2003 zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Pacht 3.455,60 EUR betrage. Wegen der Einzelheiten wird auf das Privatgutachten Bezug genommen. Mit Schreiben vom 18.3.2003 und 27.5.2003 forderten die Kläger den Beklagten auf, ein Gespräch zur Herbeiführung einer einvernehmlichen Regelung des künftig zu entrichtenden Pachtzinses zu führen. Dieses fand am 27.6.2003 statt. Der Beklagte lehnte eine Erhöhung ab. Mit Schreiben vom gleichen Tag forderten die Kläger den Beklagten zur Zahlung eines monatlichen Pachtzinses i.H.v. 3.455,60 EUR auf.

Der Beklagte kündigte in einem an die klägerischen Prozessbevollmächtigten gerichteten Schreiben vom 24.8.2003 an, in Kürze die nächste Option zur Verlängerung der Pachtzeit auszuüben. Mit Schreiben...