OLG Düsseldorf Urteil vom 02.12.2003 - I-24 U 117/03

Leitsatz (amtlich)

1. Die „Abrechnungsreife” von Betriebskosten tritt ein Jahr nach Ende des mietvertraglichen Abrechnungszeitraums ein und lässt entsprechende Ansprüche auf Betriebskostenvorschüsse erlöschen.

2. Behauptet der Mieter erstmals in der Berufungsinstanz, der Vermieter habe Betriebskosten bisher nicht abgerechnet, so ist dieser Vortrag nur nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen.

3. Der Auszug des Mieters vor Vertragsende befreit ihn nicht von der Betriebskostenzahlungspflicht.

4. Der Vermieter von Gewerberaum ist nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen; der unberechtigten Weigerung des Vermieter kann der Mieter mit seinem Sonderkündigungsrecht begegnen.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 04.04.2003; Aktenzeichen 2 O 499/02 H)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Duisburg – Einzelrichter – vom 4.4.2003 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 8.730,31 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 600,77 Euro seit dem 5.12.2001, aus 728,59 Euro seit dem 5.1.2002 und seit dem 5.2.2002, aus jeweils 741,37 Euro seit dem 5.3.2002, 5.4.2002, 5.5.2002, 5.6.2002, 4.7.2002, 4.8.2002, 5.9.2002, 5.10.2002 und 6.11.2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 94 % und die Kläger als Gesamtschuldner zu 6 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Kläger haben die Beklagten als Gesamtschuldner aus einem Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Trinkhalle auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Dezember 2001 bis November 2002 i.H.v. insgesamt 8.858,10 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das LG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Mit ihrer Berufung wenden sich die Beklagten gegen das angefochtene Urteil insgesamt. Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und vertreten nach wie vor die Auffassung, die Kläger hätten gem. § 242 BGB die von ihnen gestellten Nachmieter akzeptieren und sie – die Beklagten – aus dem Mietverhältnis entlassen müssen. Jedenfalls aber seien sie von ihrer Zahlungspflicht freizustellen, da die Kläger ihnen pflichtwidrig nicht mitgeteilt hätten, einen Folgemietvertrag mit den von ihnen benannten Nachmietern nicht abschließen zu wollen. Hätten sie dies gewusst, hätten sie mit einem der von ihnen benannten Nachmieter ein Untermietverhältnis begründet. Sie erklären nunmehr des weiteren die Aufrechnung mit einer Gegenforderung i.H.v. 350 DM (178,95 Euro) wegen eines aus einem mit den Klägern vereinbarten Wohnraummietverhältnis zur Rückzahlung fälligen restlichen Kautionsguthabens. Des Weiteren behaupten sie in ihrer Berufungsbegründung, die Kläger hätten bisher keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Ansprüche auf Zahlung von Nebenkostenvorschüssen seien deshalb nicht fällig, jedenfalls aber unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB unbegründet.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B. Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das LG hat die Beklagten mit Ausnahme eines Betrages i.H.v. insgesamt 511,29 Euro zu Recht gesamtschuldnerisch zur Zahlung von Mietzins an die Kläger für die Zeit von Dezember 2001 bis November 2002 verurteilt. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Beklagten bieten im Wesentlichen keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.

I. Die Kläger haben gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von Dezember 2001 bis November 2002 i.H.v. insgesamt 8.730,31 Euro aus den §§ 535 S. 2 BGB a.F. (§ 535 Abs. 2 BGB n.F.), 427 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag (MV) vom 27.2.1998.

1. Die Parteien streiten nicht mehr darüber, ob das zwischen ihnen begründete Mietverhältnis durch die von den Beklagten mit Schreiben vom 1.6.2000 erklärte fristlose Kündigung beendet worden ist. Es steht vielmehr außer Streit, dass es gem. § 11 MV sein Ende erst zum 28.2.2003 gefunden hat.

2. Der von den Beklagten an die Kläger zu zahlende, der Höhe nach unstr. Miet-zins setzt sich aus einem rückständigen Grundmietzins i.H.v. insgesamt 7.324,26 Euro sowie rückständigen Nebenkostenvorschüssen für die Monate Januar bis November 2002 i.H.v. insgesamt 1.406,05 Euro zusammen.

a) In § 13 MV vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete, nach der die Beklagten für die Zeit vom 1.3.2001 bis zum 28.2.2002 eine Grundmiete i.H.v. 1.175 DM (= 600,77 Euro) und für die Zeit danach i.H.v. 1.200 DM (= 613,55 Euro) zu zahlen hatten. Für den Zeitraum Dezember 2001 bis November 2002 errechnet sich daraus ein Grundmietzins von 14.325 DM (= 3 × 1.175 DM + 9 × 1.200 DM, d.h. 7.324,26 Euro).

b) Die von den Beklagten zu zahlenden Heiz-...