OLG Düsseldorf Beschluss vom 04.11.2002 - 3 Wx 194/02

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Beschluss vom 15.04.2002; Aktenzeichen 6 T 285/99)

AG Mettmann (Aktenzeichen 7 II a 8/98 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 2 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahren der weiteren Beschwerde.

Sie hat zudem die den übrigen Beteiligten in dieser Instanz notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.100,– EUR.

Tatbestand

I

Die Beteiligten zu 1 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in …; die Beteiligte zu 2 ist die frühere, die Beteiligte zu 3 die jetzige Verwalterin der Gemeinschaft.

Durch Eigentümerbeschluss vom 31. März 1994 wurde die Beteiligte zu 2 fristlos abberufen und die Beteiligte zu 3 zur Verwalterin bestellt.

Die Beteiligten zu 1 haben die Beteiligte zu 2 als ehemalige Verwalterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen und vorgetragen, die Beteiligte zu 2 habe für den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit vom 01. Januar bis zum 31. März 1994 eine ordnungsgemäße Buchhaltung nicht erstellt. Sie, die Beteiligten zu 1. hätten daher die Beteiligte zu 3 beauftragen müssen, die Buchhaltung für den genannten Zeitraum nachzuholen, wofür laut Rechnung der Firma W. ein – von den Beteiligten zu 1 inzwischen bezahlter – Kostenaufwand von 9.964,75 DM angefallen sei, für den die Beteiligte zu 2 aufkommen müsse.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie 5.094,90 EUR (9.964,75 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 01. März 1996 zu zahlen.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme am 17. März 1999 den Antrag abgelehnt, weil die Beteiligten zu 1. nicht bewiesen hätten, dass die Beteiligte zu 2 die von ihr geforderte ordnungsgemäße Buchführung nicht erbracht habe und deshalb der in Rechnung gestellte Kostenaufwand zur Nachholung dieser Arbeiten angefallen sei.

Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Das Landgericht hat nach weiteren Ermittlungen und dem Versuch einer gütlichen Einigung mit Beschluss vom 15. April 2002 die Entscheidung des Amtsgerichts geändert und die Beteiligte zu 2 antragsgemäß verpflichtet.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2, mit der sie ihr ursprüngliches, auf Zurückweisung des Antrags der Beteiligten zu 1 gerichtetes Begehren weiter verfolgt.

Die Beteiligten zu 1 treten dem entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe die von ihr nach Beendigung der Verwaltertätigkeit geschuldete Rechnungslegung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 1994 nicht ordnungsgemäß erstellt, was sie gegenüber den Beteiligten zu 1 zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verpflichte. Gemäß § 28 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 10 des Verwaltervertrages vom 23. März 1993 habe der Verwalter bei Beendigung der Verwaltertätigkeit die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen und Rechnung zu legen. Die Rechnungslegung müsse alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im betreffenden Zeitraum enthalten, weiter erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungslegungszeitraums mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen. Die Rechnungslegung müsse übersichtlich, nachprüfbar und für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Hiernach dürfe die Rechnungslegung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Zeitraum enthalten. Sie sei keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern Einnahme- und Ausgaberechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüber zu stellen habe. Forderungen und Verbindlichkeiten dürften daher nicht erscheinen. Schließlich gehöre zu einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung auch, dass sie die Entwicklung der Gemeinschaftskonten einschließlich der Zinserträge ausweise. Der Verwalter, der nur für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt sei, dürfe bzw. müsse auch nur über die mit dieser Verwaltung verbundenen Einnahmen und Ausgaben Rechnung legen. Nehme er im Einzelfall auch die Verwaltung von Sondereigentum wahr, so habe der Verwalter die beiden Bereiche – Verwaltung des Wohnungseigentums und Vermietung von Sondereigentum – von einander zu trennen. Wohngelder und Mieteinnahmen dürften daher nicht über dasselbe Konto laufen, und mit der Vermietung zusammenhängende Einnahmen und Ausgaben dürften nicht...