Schadensersatzpflicht des Verwalters für nicht ordnungsgemäße Rechnungslegung nach Beendigung seiner Tätigkeit; Vermischung von Geldbewegung des Gemeinschafts- und Sondereigentums ("Mietpool-Verwaltung")

Leitsatz

1. Schadensersatzpflicht des Verwalters für nicht ordnungsgemäße Rechnungslegung nach Beendigung seiner Tätigkeit
2. Vermischung von Gemeinschafts- und Sondereigentums- Geldbewegungen ("Mietpool-Verwaltung")

Normenkette

(§ 28 Abs. 4 WEG; , § 259 BGB und positive Vertragsverletzung (nach altem Recht))

Kommentar

1. Eigentümer verklagten einen abberufenen und fristlos zum 31.3.1994 gekündigten Verwalter auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung mit der Begründung, dass er in seiner Amtszeit vom 1.1. bis 31.3.1994 keine ordnungsgemäße Buchhaltung erstellt und auch nach Amtsbeendigung für diesen Zeitpunkt nicht ordnungsgemäß Rechnung gelegt habe. Die Arbeiten wurden ersatzweise durch den neu bestellten Verwalter vorgenommen (mit unbestrittenem Kostenaufwand von 9.964,75 DM). Vom Amtsgericht wurde der Zahlungsantrag abgelehnt, da die Eigentümer nicht bewiesen hätten, dass der abberufene Verwalter die von ihm geforderte ordnungsgemäße Buchführung nicht erbracht habe und deshalb auch der in Rechnung gestellte Kostenaufwand zur Nachholung dieser Arbeiten nicht angefallen sei; demgegenüber bestätigten Landgericht und Oberlandesgericht im Beschwerderechtszug die Schadensersatzforderung.

2. Vermischt ein Verwalter die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft – sei es auch von dieser bisher geduldet – mit der ihm von einzelnen Eigentümern vermieteter Wohnungen aufgetragenen Verwaltung einer "Mietpool-Gemeinschaft" (hier: Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des "Mietpools" auf einem einheitlichen Konto), so entbindet ihn dies nicht von seiner Verpflichtung, im Rahmen seiner Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben in dem für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.

   Die Rechnungslegungspflicht ergab sich vorliegend aus § 28 Abs. 4 WEG in Verbindung mit einer Verwaltervertragsregelung. Die gemeinschaftliche Verwaltung ist von einer Sondereigentumsverwaltung auch kontenmäßig zu trennen; mit der Vermietung zusammenhängende Einnahmen und Ausgaben dürfen auch nicht in eine Jahresabrechnung nach WEG einfließen; dies gilt selbst bei weitgehender Personenidentität der Eigentümer mit den im Mietpool zusammengefassten vermietenden Miteigentümern. Eine Kontenführung ist nicht ordnungsgemäß, wenn sich Kontenbewegungen und Status sowohl auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie auch auf eine "Mieteinnahmegemeinschaft" beziehen. "Mietausschüttungen", "Miet-Rückerstattungen" und "Kautionseinzahlungen" haben in einer Rechnungslegung des Verwalters nach WEG nichts zu suchen und unterliegen auch nicht der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Auch etwaige Ausgaben der Mietpool-Mitglieder an Dritte (insbesondere an Bausparkassen) betreffen nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und sind daher ebenfalls nicht Gegenstand einer WEG-Rechnungslegung. Allein die Erstellung eines Status verschiedener Konten sowie Zahlungslisten hierzu hat nichts mit ordnungsgemäßer Rechnungslegung zu tun.

   Eine Rechnungslegung muss den Grundsätzen einer Jahresabrechnung nach h.R.M. entsprechen. Die Rechnungslegung (§ 259 BGB) ist in Bezug auf Inhalt und Form also mit der Gesamtabrechnung identisch; entbehrlich ist hier allein die Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer in Form von Einzelabrechnungen, da die Rechnungslegung nicht die endgültige Festlegung der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer bezweckt (ebenfalls h.M.). Selbst wenn einem "Status" Zahlungslisten beigefügt wurden, besagt dies nichts über ihre Aussagekraft im Hinblick auf die zu fordernde Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben.

   Vorliegend hat deshalb die abberufene Verwaltung im Rahmen der trotz erfolgter Hinweise unzureichend gebliebenen Rechnungslegung eine fundamentale Verwalterpflicht (Kardinalpflicht) verletzt, ohne dass für den Schadensersatzanspruch nach altem oder auch neuem Recht Verjährung eingetreten sei.

3. Erstellt deshalb der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten (hier: den neu bestellten Verwalter) zum Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung des Verwaltervertrags verpflichtet (Anspruch aus positiver Vertragsverletzung nach altem Recht).
4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des unterlegenen Verwalters, da er nach der sorgfältig begründeten landgerichtlichen Entscheidung ohne weiteres hätte erkennen können und müssen, dass seine Rechtsbeschwerde erfolglos bleiben musste. Wert des Beschwerdegegenstands: "bis 5.100 EUR".

Link zur Entscheidung

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2002, 3 Wx 194/02)

Anmerkung

1. Von vorsätzlicher Pflichtverletzung, wie noch das Landgericht meinte, war im vorliegenden Fall sicher nicht auszugeh...