OLG Düsseldorf Beschluss vom 02.06.2003 - 3 Wx 94/03

Leitsatz (amtlich)

1. Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten (u.a. Betriebskosten) einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege einer Vereinbarung, nicht aber durch (unangefochten gebliebenen) Mehrheitsbeschluss getroffen werden kann.

2. Eine Beschränkung der Saunabenutzung auf zwei Tage in der Woche stellt eine auf Gewährung des ordnungsmäßigen Gebrauchs gerichtete Benutzungsregelung dar, die – wenn die Maßnahme weder dem Gesetz noch Vereinbarungen widerspricht – im Beschlusswege wirksam getroffen werden kann.

Normenkette

WEG §§ 15-16

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 18.02.2003; Aktenzeichen 25 T 822/02)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290 II 3/01 WEG)

Tenor

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2) und 4) wird der angefochtene Beschluss des LG teilweise geändert.

Unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel wird die amtsgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt, soweit der Eigentümerbeschluss vom 5.12.2000 zu TOP 21 die Saunanutzung auf donnerstags und freitags beschränkt.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens in den ersten beiden Rechtszügen tragen die Beteiligten zu 1) und 2) je zur Hälfte.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde fallen den Beteiligten zu 2) und 4) sowie den Beteiligten zu 1) je zur Hälfte zur Last.

Außergerichtliche Kosten werden in sämtlichen Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000 Euro (1.500 Euro je Anfechtungsgegenstand).

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) und 4) sind die Inhaber der Anteile an dem das vorbezeichnete Grundstück belastenden Erbbaurecht; die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin. § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung lautet:

„Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten und die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts sind von Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten im Verhältnis ihrer Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen.”

§ 13 Abs. 3 der Teilungserklärung bestimmt:

„Jeder Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigte ist insb. verpflichtet, nach dem in Abs. 1 bestimmten Verteilungsverhältnis Beiträge zur Deckung folgender Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten: …”

Die Bewirtschaftungskosten werden sodann aufgezählt, u.a.:

„… b) die Kosten für die laufende Unterhaltung und Pflege der Garagenzufahrten, der Fußwege sowie deren Beleuchtung, der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigten sind. …”.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 25.11.1976 zu TOP 3 („Saunabetrieb”):

„Die Sauna soll für die Probezeit von 4 Wochen für 6 DM pro Saunatag an 3 Tagen der Woche, davon 1 × vormittags, in Betrieb genommen werden.”

Ferner beschloss die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 5.12.2000 zu TOP 21, dass die Saunanutzung auf donnerstags und freitags beschränkt und die Gebühr für die Saunanutzung mit Wirkung ab 1.1.2001 von 13 DM auf 14 DM erhöht werde.

Die Beteiligten zu 1) haben beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung den Antrag der Beteiligten zu 1) am 13.8.2002 zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat die Kammer am 18.2.2003 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den Eigentümerbeschluss vom 5.12.2000 zu Top 21 für ungültig erklärt, soweit die Saunanutzung auf die Tage Donnerstag und Freitag beschränkt und die Kostenpauschale mit Wirkung ab 1.1.2001 auf 14 DM angepasst wird.

Hiergegen haben die Beteiligten zu 2) und 4) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu 1) entgegentreten.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) und 4) hat zum Teil Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 FGG).

1. Das LG hat zur Begründung ausgeführt, die Erhebung einer gesonderten Gebühr für die Benutzung der Sauna widerspreche dem Wortlaut der Teilungserklärung (TE). Nach § 13 Abs. 1 TE seien die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts von Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigten im Verhältnis ihrer Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen. Zu diesen Kosten gehörten auch die Kosten der Nutzung der Sauna. Sie seien nicht durch die Aufzählung einzelner Kosten in § 13 Abs. 3 TE von der Regelung des § 13 Abs. 1 TE ausgenommen, denn § 13 Abs. 3 TE besage, dass jeder Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigte „insb.” verpflichtet sei, nach dem in Abs. 1 bestimmten Verteilungsverhältnis Beiträge zur Deckung der dann im Einzelnen aufgezählten Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten. Die hervorgehobene Aufzählung einze...