Mindestausstattung einer Wohnung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Der Gesetzgeber hat u. a. die WEG-Reform zum Anlass genommen, die AVA zu ändern. Nach dem jetzt gültigen § 5 AVA sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bereits dann abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben (der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen). Die AVA 2021 fordert für die Abgeschlossenheit also nicht, dass Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung liegen, dass man also in einer Wohnung auch wohnen können muss.

Hiermit sollte allerdings keine inhaltliche Änderung verbunden sein. Nach den Materialien bestehen für die Abgeschlossenheit ausdrücklich keine inhaltlichen Änderungen zu Nr. 5 der AVA 1974. Folgt man den Materialien, so hat sich das Prüfungsprogramm der Baubehörden durch die AVA nicht geändert. Weiterhin sei der wohnungseigentumsrechtliche Begriff der Abgeschlossenheit zu prüfen. Diese Rechtslage beurteilt das KG Berlin anders. Es zieht aus der Änderung der AVA den Schluss, bei der Antragstellung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müsse nicht mehr angegeben werden, ob es sich bei Räumen um Wohnungen oder Nicht-Wohneinheiten handele. Von den Baubehörden sei daher auch nicht mehr zu prüfen, ob z. B. eine "Küche" oder ein "WC" vorhanden sei. Ob es so kommt, bleibt abzuwarten. Die Antwort hängt mit der Frage zusammen, ob es einen wohnungseigentumsrechtlichen Begriff der Abgeschlossenheit gibt. Dies aber dürfte zu bejahen sein (s. auch Schneider, Praktischer Umgang mit der AVA, ZfIR 2023, S. 116 (117)).