Mangelhafte bauliche Veränderungen: Schadensersatz / 4 Die Entscheidung

Gegen den Verwalter hat die Klage keinen Erfolg! Der Verwalter habe seine Pflichten nicht verletzt und die erforderlichen Maßnahmen ergriffen. Er habe im adäquaten, ihm zumutbaren Rahmen reagiert. So habe er einen Dachdecker und einen Sachverständigen beauftragt, Ortstermine durchgeführt und B zur Entfaltung der erforderlichen Maßnahmen aufgefordert. Ferner habe er zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Anders sei es im Verhältnis zu B. Gegen diesen stehe K ein Anspruch auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von insgesamt 32.253,40 EUR zu – und zwar entweder aus § 280 Abs. 1 BGB (i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG a. F.) oder aus § 906 Abs. 2 BGB analog. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Arbeiten ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen haben, bestünde ein Anspruch aus § 280 BGB, da insoweit eine Treuepflichtverletzung vorliege. Denn jeder Wohnungseigentümer habe die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu verletzen (sodass andere Wohnungseigentümer Schäden an ihrem Sondereigentum erleiden). Soweit man wegen eines Ausbaurechts eine rechtswidrige Beeinträchtigung ablehnen würde, so würde aus der Gemeinschaftsordnung jedenfalls ein Anspruch bestehen; soweit dieser Anspruch nicht als eigenständige Anspruchsgrundlage bewertet werden sollte zumindest i V. m. § 906 Abs. 2 BGB analog.

Hinweis

1. Der Fall behandelt das Recht eines Wohnungseigentümers, aufgrund einer Vereinbarung in das gemeinschaftliche Eigentum einzugreifen. Diese Fälle werden sich im neuen Recht häufen. In aller Regel – das ist meine Prognose – werden die Wohnungseigentümer nämlich nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen gestatten, aber nicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen lassen.
2. Vor diesem Hintergrund wird es künftig noch mehr als bislang Aufgabe des Verwalters sein, Eingriffe eines Dritten in die Bausubstanz prüfend zu begleiten und notfalls einzugreifen. Im Fall hätte der Verwalter sich meines Erachtens von vornherein über die geplanten Arbeiten und ihre Umsetzung informieren lassen sollen. Jedenfalls musste er tätig werden, als sich herausstellte, dass B seine Pflichten offensichtlich verletzt hatte. Denn den für B tätigen Handwerkern war es selbstverständlich nicht erlaubt, die Arbeiten so durchzuführen, dass es zu einem Wassereintritt oder Schäden an Wohnungen kommen konnte. Der Verwalter hat daher richtig gehandelt, die Schäden zu begutachten und die Wohnungseigentümer in einer Versammlung zusammenzurufen.
3. Im aktuellen Recht ist streitig geworden, ob der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ist. Lehnt man dieses Konstrukt mit beachtlichen Stimmen im Schrifttum ab, hätte K nicht den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen der von ihm behaupteten Pflichtwidrigkeit des Verwalters verklagen müssen. In einem 2. Schritt hätte dann, wäre die Klage erfolgreich gewesen, allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beim Verwalter Regress suchen müssen. Dabei hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats vertreten werden müssen. Obwohl dies für den Verwalter misslich ist, sollte er den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats über diese Rechtslage informieren. Besser wird es im Einzelfall sein, den Schaden freiwillig zu regulieren. Ferner sollte die entsprechende Versicherung von Anfang an mit eingebunden werden. Im Übrigen kann sich der Verwalter im Prozess eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Streithelfer beteiligen und auf diese Weise bereits in diesem Verfahren seine Rechte wahren. In diesem Fall kann es wegen des darin liegenden Interessenkonflikts allerdings sein, dass der Verwalter nicht mehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten kann.