Nach § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters.
Mitarbeiter des Verwalters
Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im Innenverhältnis des Verwaltungsunternehmens zuständige Mitarbeiter erstellt die Jahresabrechnung fehlerhaft, was sich auf die Höhe der Nachschüsse und Anpassungsbeträge auswirkt. Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wird erfolgreich angefochten. Der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werden die Kosten des Verfahrens auferlegt. Diese begehrt sie nun vom Verwalter ersetzt. Dieser kann sich nicht darauf berufen, er selbst habe den Fehler nicht verursacht, sondern sein Mitarbeiter.
Erfüllungsgehilfe des Verwalters kann aber auch eine Person sein, die nicht beim Verwalter beschäftigt ist, deren Mithilfe er sich aber bei Erfüllung seiner Pflichten bedient.
Außenstehender Dritter
Der Verwalter hat die Erstellung der Jahresabrechnung einem Rechtsanwalt übertragen, da er sich nicht in der Lage sieht, eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung zu erstellen. Auch der Rechtsanwalt erstellt sie fehlerhaft. Wiederum begehrt nach erfolgreicher Anfechtungsklage die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Regress wegen die ihr auferlegten Verfahrenskosten. Auch hier kann sich der Verwalter nicht erfolgreich darauf berufen, nicht er habe die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung verursacht. Auch hier haftet er für den Rechtsanwalt als seinem Erfüllungsgehilfen. Freilich haftet dem Verwalter gegenüber im Innenverhältnis der Rechtsanwalt.
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