Zusammenfassung
In zahlreichen Verwalterverträgen ist vereinbart, dass der Verwalter für Mahnungen gesonderte Gebühren berechnen darf. Dies wird allgemein für möglich gehalten, wobei auch die Auffassung vertreten wird, Mahnungen zählten zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters und seien mit der Verwaltergrundgebühr abgegolten.
Sind im Verwaltervertrag Zusatzentgelte für die Mahnung von Wohnungseigentümern vereinbart, eröffnet die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit der verursacherbezogenen Kostenverteilung der Mahngebühren.
LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Ob es bereits zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehört, durch Mahnungen Kostenbeiträge anzufordern, kann dahinstehen. Die Vereinbarung einer Vergütung von 20 EUR pro Mahnschreiben ohne jegliche Obergrenze widerspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.
AG Reutlingen, Urteil v. 13.5.2016, 11 C 105/16: Nach dem Wortlaut des § 27 WEG kann der Verwalter für die Mahnung keine separate Gebühr verlangen. Sie ist schon mit dem Grundhonorar abgegolten. Das Grundhonorar deckt alle Leistungen des Verwalters ab, die mit der Verwaltertätigkeit typischerweise entstehen, und insbesondere die im Gesetz genannten Aufgaben. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. die Anforderung von Beiträgen. Der Begriff "Anfordern" setzt dabei eine Tätigkeit voraus. Der Verwalter ist deshalb nicht nur zur passiven Annahme von Geldern verpflichtet, sondern muss darüber hinaus auch aktiv dafür sorgen, dass die geschuldeten Beiträge gezahlt werden. (Anmerkung: Obwohl die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. nicht mehr gilt, ist der Verwalter aber auch auf Grundlage der seit 1.12.2020 geltenden Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, die Beiträge anzufordern.)
1 Anspruchsgrundlage
Der Verwalter kann einen Anspruch auf Erhebung einer Mahngebühr durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag begründen.
Die Regelung muss jedoch hinreichend bestimmt sein und klar erkennen lassen, ob die Mahngebühr für jede Wohnung, Garage oder Einstellplatz getrennt erhoben werden darf, auch wenn ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen oder Garagen hält. Der Umstand, dass für jedes Objekt eine Einzelabrechnung erstellt wird, rechtfertigt nicht von vornherein eine Mahngebühr für jede sich aus einer Einzelabrechnung ergebende Nachforderung.
Mahngebühren nicht unumstritten
In der Rechtsprechung wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die Vereinbarung von Sonderhonoraren für Mahnungen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen sollen, da der Verwalter bereits nach dem Gesetz zur Mahnung verpflichtet sei. Nach dem Wortlaut des § 27 WEG könne der Verwalter für die Mahnung keine separate Gebühr verlangen. Sie sei schon mit dem Grundhonorar abgegolten. Das Grundhonorar decke alle Leistungen des Verwalters ab, die mit der Verwaltertätigkeit typischerweise entstünden, und insbesondere die im Gesetz genannten Aufgaben. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehöre auch die Anforderung von Beiträgen. Dies setze dabei eine Tätigkeit voraus. Der Verwalter sei deshalb nicht nur zur passiven Annahme von Geldern verpflichtet, sondern müsse darüber hinaus auch aktiv dafür sorgen, dass die geschuldeten Beiträge gezahlt würden.[1]
2 Zulässige Höhe
So man Mahnungen des Verwalters nicht ohnehin als bereits mit der Verwaltergebühr abgegolten sieht, weil es sich um eine gesetzliche Pflicht des Verwalters handelt, muss sich die Höhe der Mahngebühr selbst freilich in unbedenklichen Grenzen bewegen. Diese sind aber bei einer Zusatzvergütung von 20 EUR je Mahnung deutlich überschritten. Diese sind unabhängig hiervon aber auch dann überschritten, wenn nicht geregelt ist, wie viele Mahnungen im Einzelfall überhaupt erfolgen.[1]
3 Praxistipp
Der Auffassung, die Vereinbarung von Mahngebühren sei unzulässig, weil die Anforderung von Beiträgen gemäß § 27 Abs. 1 WEG zu der typischen Verwaltertätigkeit gehöre, lässt sich entgegenhalten, dass sich die Verwaltergrundgebühr erhöht, wenn der Verwalter gehalten ist, seine betriebswirtschaftlichen Kosten für das Mahnwesen in die Grundgebühr einzukalkulieren. Der Eigentümergemeinschaft wird hierbei die Möglichkeit genommen, die insoweit erhöhte Verwaltergebühr den Eigentümern aufzugeben, die durch ihren Zahlungsverzug die Mahngebühren auslösen.
Mit Rücksicht auf dieses Argument dürfte es sich empfehlen, im Verwaltervertrag die Vereinbarung einer Mahngebühr auf die Fälle zu beschränken, in denen der Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen bereits in Verzug ist. Der Eigentümer gerät mit seiner Beitragspflicht aus dem Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, des Beschlusses über die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung oder ei...
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