LG Itzehoe Urteil vom 14.01.2011 - 9 S 21/10

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Entscheidung vom 26.01.2010; Aktenzeichen 83 C 157/09)

Tenor

• I.

  Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 26. Januar 2010 (Az. 83 C 157/09) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass das dieses im Hauptsacheausspruch wie folgt neu gefasst wird:

  • 1.

    Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an xxx xxx GmbH 973,20 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 11. September 2009 zu zahlen.

  • 2.

    Es wird festgestellt, dass die monatliche Gesamtmiete für die von Ihnen bewohnte Wohnung xxx, 1. o.g. in xxx ab dem 1. Februar 2009 413,71 Euro beträgt. Sie setzt sich zusammen aus 228,46 Euro Miete, 1,25 Euro Modernisierungsbeitrag, 126,00 Euro Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten und 58,00 Euro Voraus Zahlung auf die Heizkosten.

  • 3.

    Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

• II.

  Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

• III.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

• IV.

  Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Betriebskostennachzahlung für das Kalenderjahr 2007 sowie die Feststellung, dass die Beklagten eine erhöhte monatliche Gesamtmiete schulden.

Das Amtsgericht hat folgende tatsächliche Feststellungen getroffen, auf welche die Kammer Bezug nimmt (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

"Durch schriftlichen Mietvertrag vom 18. Juni 1980 mieteten die Beklagten von der xxx xxx eine Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses xxx xxx in xxx. Nach § 3 des Mietvertrages hatten die Beklagten zunächst auf die Heizkosten eine Vorauszahlung von monatlich 104,75 DM (entsprechend 53,56 Euro) zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Bl. 5 ff d. Gerichtsakten) Bezug genommen.

Das Gebäude in der xxx wird gemeinsam mit dem Nachbargebäude xxx beheizt. Beide Gebäude haben einen gemeinsam bewirtschafteten Garten. Auch der anfallende Abfall wird gemeinschaftlich entsorgt.

Die Grundsteuer berechnet die zuständige Stadt xxx dagegen für jede Wohnung des Gebäudes einzeln durch entsprechenden Bescheid.

Die Gesamtfläche der beiden Gebäude zusammen beträgt 1.334,63 qm. Die Gesamtfläche des Gebäudes xxx allein beträgt 666,14 qm. Die von den Beklagten gemietete Wohnung hat eine Größe von 59,94 qm.

Zwischenzeitlich erwarb die Klägerin die von den Beklagten gemietete Wohnung. Die Parteien vereinbarten, dass zusätzlich zur Miete und zu den Vorauszahlungen für Heizkosten auch Vorauszahlungen für die sogenannten kalten Betriebskosten gezahlt werden sollten.

Mit Schreiben vom 28. November 2008 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2007 ab. Die Abrechnung endete für die sogenannten kalten Betriebskosten auf eine Nachzahlung von 529,63 Euro und für die Heizkosten auf eine Nachzahlung von 57,49 Euro. Zugleich forderte die Klägerin die Beklagten auf, ab 1. Februar 2009 eine um 51,00 Euro auf 126,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten und eine um 8,00 Euro auf 58,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die Heizkosten zu leisten. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Bl. 12 ff d. Gerichtsakten) Bezug genommen.

Im Zusammenhang mit der Abrechung übersandte die Klägerin ein auf den 28. November 2008 datiertes Anschreiben. Wegen der Einzelheiten des Anschreibens wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (Anlage zum Terminsprotokoll vom 26. Januar 2010) Bezug genommen.

Die Beklagten zahlten die erhöhten Vorauszahlungen nicht.

Mit Schreiben vom 2. Februar 2009 nahm der Mieterverein xxx e.V. für die Beklagten zur Betriebskostenabrechnung Stellung. Zusätzlich baten die Beklagten zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung für 2005 um ergänzende Auskünfte. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie des Schreibens (Bl. 28 ff d. Gerichtsakten) Bezug genommen."

Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest: Bei den Objekten xxx und xxx handelt es sich um ein einheitliches Gebäude mit zwei separaten Eingängen. Die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung wurden durch die Klägerin nicht abgerechnet. Es existieren zwei verschiedene Hauswartverträge, wobei der erste Hauswartvertrag das gesamte Objekt xxx betrifft. Diesbezüglich entstehen jährliche Kosten in Höhe von 1.713,60 Euro. Der zweite Hauswartvertrag betrifft die noch im Sondereigentum der Klägerin befindlichen Wohnungen. Die hierfür jährlich entstehenden Kosten belaufen sich auf 749,40 Euro, wobei die Klägerin einen Abzug von 20% im Hinblick auf Instandhaltungskosten vorgenommen hat. Seit 2005 konnte in das dem Hauswartvertrag zugrunde liegende Leistungsverzeichnis Einblick genommen werden.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beant...