LG Frankfurt am Main Urteil vom 24.08.2020 - 2-09 S 55/19, 21 C 717/18 (13)

Verfahrensgang

AG Königstein (Urteil vom 15.08.2019; Aktenzeichen 21 C 717/18 (13))

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 15.08.2019 (Az.: 21 C 717/18 (13)) aufgehoben, soweit die Klage abgewiesen wurde, und es werden auch die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2018 unter TOP 8, TOP 9, TOP 12 sowie insgesamt auch zu TOP 4 und TOP 5 jeweils für ungültig erklärt.

Die Kosten des Verfahrens I. und II. Instanz haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für die I. Instanz auf die Streitwertbeschwerde vom 14.09.2019 (Az.: 2-09 T 447/19) und unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgericht Frankfurt am Main vom 15.08.2018 mit 132.670,80 Euro sowie für die II. Instanz mit 83.610,95 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ….

Die Kläger sind zu je 50% Miteigentümer des Terrassenhauses Nr. 10 nebst Garage, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 81/1000 am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung vom 14.02.1973 mit Gemeinschaftsordnung, auf deren Inhalt (Bl. 51 ff / Bl. 53 ff.) jeweils Bezug genommen wird, wurde durch die jeweils ebenfalls inhaltlich in Bezug genommenen Teilungserklärungen vom 15.03.1973 (Bl. 70 f.) und 02.04.1973 (Bl. 72 f.) in wenigen und vorliegend nicht streitgegenständlichen Punkten ergänzt bzw. modifiziert.

Die Teilungserklärung regelt unter „§ 18 Gemeinschaftsversammlung” u.a.:

„Versammlungen können nur durch den Verwalter einberufen werden. Der Verwalter ist zur Einberufung verpflichtet, wenn 1/3 der Wohnungseigentümer dies unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes verlangt. Eine nicht vom Verwalter einberufene Versammlung ist beschlußunfähig, soweit es sich nicht um eine Universalversammlung handelt.

Den Vorsitz der Versammlung führt der Verwalter. Erscheint er nicht, so wird sie von einem zu wählenden Vertrauensmann geleitet.”

Die Firma … war durch Beschluss vom 02.12.2015, auf dessen protokollierten Inhalt (Bl. 81) ergänzend Bezug genommen wird, ab dem 01.01.2016 für die Dauer von 2 Jahren bis 31.12.2017 zum Verwalter bestellt worden. Eine Wiederbestellung vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgte nicht, sondern erst durch den u.a. streitgegenständlichen Beschluss zu TOP 12.

Mit Schreiben vom 30.05.2018, auf dessen Inhalt (Bl. 74 ff.) verwiesen wird, lud die Firma … „in unserer Eigenschaft als Verwalter” zur 45. ordentlichen Eigentümerversammlung am 29.06.2018 ein. Der Einladung mit Tagesordnung waren als Anlage die Jahreseinzel- und Gesamtabrechnung für das Jahr 2017 (Anlage K7), ein Einzel- und Gesamt-Wirtschaftsplan für das Jahr 2018 (Anlage K8) und eine Angebotsauswertung betreffend die Fassadensanierung (Anlage K9) beigefügt, auf die inhaltlich jeweils verwiesen wird.

Am 29.06.2018 fand die streitgegenständliche Eigentümerversammlung statt, an der die Kläger nicht teilnahmen. Die Niederschrift (Bl. 99) enthält zu Beginn unter dem „TOP 1 Regularien” u.a. die Feststellung, dass „die Eigentümerversammlung (…) ordnungsgemäß und fristgerecht mit Einladung vom 30. Mai 2018 einberufen (wurde).” Ferner ist festgehalten, dass die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig ist, 838/1000 Miteigentumsanteile anwesend sind und dem Verwalter vier Vollmachten vorliegen.

Ausweislich der Niederschrift (Bl. 100) wurden hierbei auch mehrere „Anträge zur Geschäftsordnung” behandelt. Hierbei wurde u.a. mit 838 Ja-Stimmen folgender Beschlussantrag angenommen:

„Trotz des Einberufungsmangels (Herr … war zum Zeitpunkt der Einladung nicht mehr bestellter Verwalter) betrachten sich die erschienenen Wohnungseigentümer (persönlich anwesend oder mit Vollmacht vertreten) als Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschlussfähigkeit”.

Im Übrigen wird hinsichtlich des Ablauf der Versammlung und des Inhalts der gefassten Beschlüsse auf die Niederschrift (Bl. 99 ff.) vollumfänglich verwiesen. Ferner wird auch auf den Inhalt des im Termin vor dem Amtsgericht zu den Akten gereichten Verwaltervertrages (Bl. 287 ff.) Bezug genommen.

Die Kläger sind insbesondere der Auffassung, dass die streitgegenständliche Versammlung schon nicht beschlussfähig gewesen sei, was sämtliche dort gefassten Beschlüsse fehlerhaft mache. Die Versammlung sei durch einen Unbefugten einberufen worden, da Herr … zum Zeitpunkt der Einberufung unstreitig nicht mehr bestellter Verwalter der WEG war. Sie sei auch durch einen Unbefugten geleitet worden, da entgegen der Teilungserklärung keine Wahl eines Versammlungsleiters bzw. Vertrauensmannes erfolgt sei. Zudem seien wegen unwirksamer Bevollmächtigungen tatsächlich allenfalls 422/1000 und damit auch nicht mindestens die Hälfte der Miteigentümer wirksam v...