LG Berlin Urteil vom 01.11.2005 - 65 S 195/05

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 29.06.2005; Aktenzeichen 213 C 156/05)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 29. Juni 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 156/05 – geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 354,48 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. März 2005 zu zahlen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 156/05 – vom 29. Juni 2005 Bezug genommen.

Zu ergänzen bleibt, dass die Kläger für das Rumpfjahr 2001, d.h. die Zeit vom 15. Oktober 2001 bis 31. Dezember 2001 den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung vom 21. Oktober 2002 übersandten, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 157,35 DM endete, den die Beklagten auch beglichen. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2001 wird auf Bl. 81 f d.A. Bezug genommen. Den sich aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2002 ergebenden Nachzahlungsbetrag von 843,03 € mussten die Kläger einklagen (vgl. Klageschrift Bl. 83-85 d.A.); dieser Rechtsstreit endete durch Abschluss eines Vergleiches, in dem sich die Beklagten zum Ausgleich der Klageforderung zur Zahlung eines Betrages von 417,-- € verpflichten. Gleichzeitig wurde in dem Vergleich aufgenommen, dass zwischen den Parteien Einigkeit bestehe, dass sich die Miete aus einer Nettomiete, einem Betriebskostenvorschuss und einem Heizkostenvorschuss zusammensetze. Insoweit wird auf Bl. 86 f d.A. Bezug genommen.

Mit der Berufung sind die Kläger der Auffassung, dass es Voraussetzung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sei, dass eine Abrechnung nach Fläche überhaupt möglich sei. Dies sei bei der Grundsteuer aber gerade nicht der Fall, da jeder Eigentümer nur für seine jeweilige Wohnung einen Grundsteuerbescheid erhalte. Mit der Grundsteuer anderer Wohnungseigentümer habe der Eigentümer einer konkreten Wohnung nichts zu tun und kenne diese regelmäßig auch nicht. Da die Auffassung des Amtsgerichts zur Folge habe, dass der Wohnungseigentümer die Grundsteuer nie verlangen könne, sei eine Umlage gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig und interessensgerecht. Nach dem Urteil des BGH, NJW-RR 2004, 1237 = GE 2004, 879, umfasse die Umlage nach erfasstem Verbrauch auch den Fall, dass sich Betriebskosten in sonstiger Weise konkret zurechnen ließen, was vorliegend aufgrund des Grundsteuerbescheides gerade möglich sei. Dass der BGH in der zitierten Entscheidung dennoch für eine Umlage der Grundsteuer nach Fläche befunden habe, beruhe allein darauf, dass in dem seiner Entscheidung zugrunde liegenden Mietvertrag eine flächenmäßige Umlage der Betriebskosten mit Ausnahme von Heizkosten und Warmwasser ausdrücklich vereinbart gewesen sei. Bedenken gegen die Unangemessenheit einer Abrechnung der Grundsteuer nach individuellem Anfall habe der BGH aber gerade nicht geäußert. Zudem könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch der Mieter Vorteile aus den Miteigentumsanteilen des Eigentümers ziehe, indem er z.B. das Treppenhaus, Müllstandsflächen oder den Garten nutze.

Die Kläger beantragen,

unter Änderung des am 29. Juni 2005 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 156/05 – die Beklagten zu verurteilen, an sie 354,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. März 2005 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass auch die Grundsteuer nach Wohnfläche umzulegen sei, insbesondere wenn wie hier zum Objekt Sonderflächen wie Tiefgaragen gehörten, die von ihnen nicht genutzt würden. Die Abrechnung nach Wohnfläche sei den Klägern auch möglich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitgegenstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kläger ist begründet, denn den Klägern steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 des Mietvertrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 der geltend gemachte Nachzahlungsbetrag von 354,48 € zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist es nämlich nicht zu beanstanden, dass die Grundsteuer auf der Basis der für die Wohnung entstandenen Kosten und nicht auf der Basis der Fläche abgerechnet wurde.

Zwar ist es zutreffend, dass § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB als Regelumlageschlüssel die Wohnfläche vorsieht und vorliegend haben die Parteien auch keinen bestimmtem Umlageschlüssel vereinbart, so dass grundsätzlich § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB zum Tragen kommt.

Zunächst haben die Parteien allerdings nicht durch bisherige Übung bei der Abrechnung der Betriebskosten kon...