LG Berlin Beschluss vom 18.12.2001 - 85 T 182/01 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Beschluss vom 16.03.2001; Aktenzeichen 76 II 196/00 WEG)

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen wird der Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 16. März 2001 – 76 II 196/00 WEG – teilweise geändert und wie folgt neu gefaßt:

Es wird festgestellt, daß die Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2000 durch den Beschluß zu TOP 5 zum 31. Dezember 2000 abberufen worden ist.

2. Die Gerichtskosten beider Instanzen werden der Beteiligten zu III. in ihrer Eigenschaft als Verwalterin auferlegt.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird auch für die Beschwerdeinstanz nicht angeordnet.

3. Der Geschäftswert wird auch für die zweite Instanz auf 10.000,– DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu I., II. und III. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage … Berlin-Steglitz.

Im vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten um die Gültigkeit eines Beschlusses, der in der Eigentümerversammlung (ETV) vom 7. Juni 2000 zum Tagesordnungspunkt (TOP) 5 betreffend die Abberufung der Beteiligten zu III. als Verwalterin gefaßt wurde.

Das Grundstück … Berlin ist mit neun Gebäuden bebaut (vgl. die Lagepläne geschlossene Grundakte Fol. 68 R und 118).

An dem Grundstück wurde durch die Teilungserklärung (TE) vom 10. Januar 1994 (UR-Nr. … des Notars … in Berlin; geschlossene Grundakte AG Schöneberg, Grundbuch von Steglitz, Band 426 Blatt 11671, Fol. 71–110 = Verfahrensakte Bl. I/8–47) Wohnungseigentum begründet. Zu der TE wurde eine Gemeinschaftsordnung (GO) erlassen.

Teilende Eigentümerin war die Beteiligte zu III.

Nach Teil I. der TE wurden an dem Grundstück 81 Wohnungen und 9 Teileigentumseinheiten gebildet.

Bei den Einheiten Nr. 74, 75, 77, 80, 82, 83, 84, 85, 87, 90 handelt es sich um Dachböden, die als Teileigentumseinheiten ausgewiesen sind. Diesen Teileigentumseinheiten sind nach der TE bereits Miteigentumsanteile (MEA) zugewiesen.

Nach § 4 der GO erfolgt die Verteilung der Kosten und der Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen (MEA).

Nach § 13 Abs. 1 der GO wurde die Beteiligte zu III. zur ersten Verwalterin der Wohnanlage bis zum 131. Dezember 1998 bestellt Nach § 13 Abs. 3 beträgt die Verwaltervergütung 400,– DM jährlich pro Einheit zzgl. MWSt.

Nach § 13 g) der GO ist der Verwalter zur gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft befugt.

Nach § 15 Nr. 6 der GO gilt in einer ETV das Objektstimmrecht.

Nach § 15 Nr. 9 ist das Protokoll einer ETV vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und einem Mitglied des Verwaltungsbeirats zu unterzeichnen.

Wegen der weiteren Regelungen der TE und der GO wird auf diese Bezug genommen.

Die Antragstellerin zu I. 1. ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 36.

Die Antragstellerin zu I. 2. ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 2.

Die Beteiligten zu III. ist weiterhin Eigentümerin von 40 Einheiten (Nr. 1, 3–4, 7–8, 12, 16–21, 24, 26–27, 29, 33–35, 40, 45, 47, 50, 52, 54–57, 60–62, 64–65, 70–71, 73–74, 86, 88–89; vgl. die Eigentümerliste Bl. I/54–65).

Die Gemeinschaft bestellte in der Vergangenheit einen Verwaltungsbeirat (VBR).

Bis zum 27. Juni 2001 gehörten dem VBR die Eigentümer … an.

Seit dem 27. Juni 2001 gehören dem VBR die Eigentümer … an.

Bis zum 7. Juni 2000 gehörte auch die Antragstellerin zu I. 1. dem VBR an.

In der ETV vom 8. Juni 1998 wurde zu TOP 9 mehrheitlich mit 78 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen folgender Beschluß gefaßt (Protokoll Bl. I/50):

TOP 09: Wahl der Verwaltung

Die Hausverwaltertätigkeit der … endete zum 01.01.1999.

Die … kandidiert zu den bisherigen Konditionen (d.h. 400,– DM zzgl. 16 % MWSt pro Wohneinheit pro Jahr) bis 31.12.2003, mit einer beidseitigen Kündigungsfrist zum 30.06. des jeweiligen Jahres.

Die … wird mit 78 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen gewählt.

Zu TOP 4 wurde der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1997 Entlastung erteilt (Protokoll Bl. 1/48).

Ein schriftlicher Verwaltervertrag wurde zwischen der Beteiligten zu III. und der Gemeinschaft bisher nicht geschlossen (vgl. die Angaben der Beteiligten im amtsgerichtlichen Termin im 17. November 2000, Bl. I/120).

In der Folgezeit wechselten bei der Beteiligten zu III. die Mitarbeiter, die für die Verwaltung der Wohnanlage zuständig waren (vgl. die Liste Bl. II/282).

Im Jahr 2000 wechselte die Verwalterin das Kreditinstitut, bei dem das Konto für die Gelder der Gemeinschaft bestand (vgl. das Mitteilungsschreiben Bl. I/82). Diese Maßnahme wurde seitens der Verwalterin nicht mit dem VBR abgesprochen.

Nachdem das Konto bei der Postbank als Fremdgeldkonto auf den Namen der Gemeinschaft geführt worden war, wurde das Konto bei der Deutschen Bank 24 nunmehr als offenes Treuhandkonto geführt (vgl. das Mitteilungsschreiben Bl. I/89–90, I/94; vgl. die Schreiben der Deutschen Bank 24, Bl. I/91–92 = I/113–114).

Mit Schreiben vom 16. Mai 2000 (Bl. I/6–7) lud die Verwalterin zu der ETV am 7. Juni 2000 ein. Nach der Tagesordnung sollte zu TOP 5 über „die Abwahl der Verwaltung” abgestimmt werden.

In der ETV vom 7. Juni 2000 waren 82 Einheiten anwesend bzw. vertreten (vg...