Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich angesehen.[1]
Bei einer verhaltensbedingten Kündigung wird die leichte Vertragsverletzung jedenfalls dann erheblich, wenn der Mieter die Vertragsverletzung trotz Abmahnung wiederholt oder fortsetzt.[2] Unter Berücksichtigung der Bedeutung der gesicherten Wohnsituation für den Mieter und den Möglichkeiten, durch Veränderungen seines Verhaltens eine drohende Kündigung abzuwenden, kann im Falle der ordentlichen Kündigung nichts anderes gelten als für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen verhaltensbedingter Vertragsverletzungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bei erheblichen Vertragsverletzungen ist eine Abmahnung für die ordentliche Kündigung nicht erforderlich.[3]
Eine Abmahnung wird man in folgenden Fällen für erforderlich halten:
- unpünktliche Zahlung;[4]
- unerlaubte Untervermietung;
- ungenehmigte Hundehaltung;[5]
- Gefährdung der Mietsache;[6]
- Vermüllung/Verwahrlosung;[7]
- Ausübung der Prostitution;[8]
- Lärmbelästigungen;[9]
- Rauchen;[10]
- vertragswidrige Nutzung.[11]
Musterschreiben: Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung und Lärms (§ 573 BGB)[12]
Herrn/Frau/Firma
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Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung und ruhestörenden Lärms
Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,
als Vermieter Ihrer Wohnung habe ich festgestellt, dass Sie
- Ihre Miete ständig unpünktlich zahlen,
- ständig übermäßigen Lärm im Haus verursachen.
Zu 1.
Laut Mietvertrag sind Sie verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an mich zu zahlen. Dieser Pflicht sind Sie in der Vergangenheit insofern nicht nachgekommen, als Sie die Miete ständig unpünktlich an wechselnden Tagen im Laufe des Monats zahlen. So haben Sie im vergangenen Monat die Miete erst am 15. des Monats bezahlt, im Monat davor am 23. und davor am 27. Ich bin nicht bereit, diese Unpünktlichkeit hinzunehmen, und fordere Sie nachdrücklich auf, die Miete vertragsgerecht laut Mietvertrag zu begleichen.
Zu 2.
Nicht nur ich, sondern weitere Mieter des Hauses haben festgestellt, dass Sie in der letzten Zeit oft nachts im Treppenhaus singen, schreien, grölen, wobei dahinstehen mag, ob dies auf übermäßigen Alkoholgenuss oder Ähnliches zurückzuführen ist. Dies geschah z. B. vorgestern am ______ gegen Mitternacht und 2 Tage zuvor um 3.00 Uhr morgens und auch schon an mindestens 6 Tagen in den Vormonaten. Ich bin nicht bereit, dieses Verhalten hinzunehmen und fordere Sie auf, diese Ruhestörungen zu unterlassen.
Diese Abmahnung gibt Ihnen Gelegenheit, Ihr Verhalten zu ändern. Anderenfalls sehe ich mich genötigt, das Vertragsverhältnis zu beenden und die fristlose oder fristgemäße Kündigung auszusprechen.
Hochachtungsvoll
Vermieter
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