Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift enthält Kündigungsbeschränkungen bei der Wohnungsumwandlung, die im bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 enthalten waren. Die Neuregelung in § 577a fasst die bisherigen Vorschriften sowie das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung v. 22.4.1993 (BGBl. I S. 487, außer Kraft), das sog. Sozialklauselgesetz, zusammen.

§ 577a harmonisiert die Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung zum Zweck angemessener wirtschaftlicher Verwertung. An die Stelle der beiden bisherigen Verordnungsermächtigungen für die Landesregierungen tritt eine in dem Gesetz selbst geregelte Verordnungsermächtigung zur Festlegung verlängerter Kündigungssperrfristen bis zu zehn Jahre. Nach der Intention des Gesetzgebers würden die Landesregierungen durch die Formulierung "bis zu zehn Jahre" angehalten, die Dauer der Kündigungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm – Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung – zwingend erforderliche Maß zu beschränken. Daneben werde die ohnehin bestehende Verpflichtung der Landesregierungen, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung bestimmter Gemeinden oder Gemeindeteile in solche gefährdeten Gebiete noch gegeben sind, deutlich dadurch unterstrichen, dass nach jeweils höchstens zehn Jahren ein förmlicher Neuerlass der Verordnung erforderlich wird.

Die im Regierungsentwurf zunächst vorgesehene Möglichkeit für den Vermieter, die Sperrfristen bei Nachweis einer vergleichbaren Ersatzwohnung und angemessener Erstattung der Umzugskosten durchbrechen zu können, wurde nach Beratungen im Rechtsausschuss fallen gelassen und ersatzlos gestrichen.

Als Übergangsregelung regelte Art. 229 § 3 Nr. 6 EGBGB, dass der bisherige § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 für vermieteten Wohnraum in einem entsprechend bestimmten Gebiet bis zum 31.8.2004 (Tag vor dem Tag, der drei Jahre nach dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes liegt) weiter anzuwenden sind. Ein am 1.9.2001 bereits verstrichener Teil einer Frist nach den vorstehend genannten Bestimmungen wird auf die Frist nach § 577a angerechnet. Die Vorschrift ist jedoch nicht anzuwenden im Falle einer Kündigung des Erwerbers nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, wenn die Veräußerung vor dem 1.9.2001 erfolgt ist und sich die veräußerte Wohnung nicht in einem entsprechend bezeichneten Gebiet befindet.

Zunächst war im Regierungsentwurf eine Übergangsfrist von einem Jahr vorgesehen, die den Bundesländern nach In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform zur Verfügung stehen sollte, um für Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung auf der Grundlage des neuen Rechts neue Rechtsverordnungen zu erlassen. Die Frist ist nach den Beratungen in dem Rechtsausschuss auf drei Jahre verlängert worden (nicht, wie vom Bundesrat ursprünglich gefordert, auf fünf Jahre). Damit galt die bisherige Rechtslage aufgrund der bisher erlassenen Verordnung bis zu drei Jahren so lange fort, bis die einzelnen Bundesländer nicht neue Verordnungen aufgrund der Neuregelung des § 577a erlassen hatten.

In mehreren Bundesländern sind inzwischen Verordnungen erlassen worden. Vom Abdruck wird hier abgesehen. Die Verordnungen beziehen sich auf Teilgebiete in den entsprechenden Bundesländern. Eine Übersicht befindet sich in WuM 2004, 455 und 521.

Die Beschränkungen in den neuen Bundesländern bei der Eigenbedarfskündigung sowie der Verwertungskündigung sind inzwischen entfallen.

2 § 577a Abs. 1

Rz. 2

Die Vorschrift übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungssperrfrist von zunächst drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aufgrund des bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 (bisher § 564b Abs. 2 Nr. 3). Durch die Formulierung "ein (Erwerber)" und die Streichung der Worte "… (seit der Veräußerung) an ihn …" sei nunmehr klargestellt, dass dem Erwerber, der kündigen wolle, die in der Person seines Rechtsvorgängers abgelaufene Wartefrist anzurechnen sei (was schon bisher dem Sinn und Zweck des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 entsprechend so ausgelegt worden ist).

Nicht bei jeder Kündigung eines Erwerbers einer Eigentumswohnung ist eine Sperrfrist zu beachten. § 577a Abs. 1 erfasst (wie bisher) nur einen Sachverhalt, der in folgender zeitlicher Reihenfolge abgelaufen ist:

Vermietung/Überlassung der Wohnung – Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung – Veräußerung der Eigentumswohnung.

Die Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung, an der schon vor dem Mietvertrag Wohnungseigentum bestand, löst keine Sperrfrist aus. Dasselbe gilt für die Begründung von Wohnungseigentum ohne anschließende Veräußerung. Nur die erstmalige Veräußerung löst eine Sperrfrist aus: Bei einer weiteren Veräußerung beginnt sie nicht wieder von neuem zu laufen (B...