Kinne/Schach/Bieber, BGB § 569 Außerordentliche fristlos ... / 7 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 28

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig (§ 569 Abs. 5). Bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum sind abweichende Vereinbarungen zulässig (BGH, NJW-RR 1987, 903). Abweichende Vereinbarungen in Formularverträgen über Gewerberaum können gem. § 9 AGBG – seit 1.1.2002; §§ 307, 310 – unwirksam sein (BGH, NJW 1987, 2506). Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende – im Mietvertrag getroffene oder während der Mietzeit abgeschlossene – Vereinbarung unwirksam (§ 569 Abs. 5; BGH, Urteil v. 22.3.1989, VIII ZR 154/88, NJW 1989, 1673 = ZMR 1989, 215 = WuM 1989, 293), mithin auch die individualvertragliche Abbedingung des Begründungserfordernisses gem. § 569 Abs. 4 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 116).

In Wohnraummietverträgen können jedoch – sowohl formularvertraglich als auch individuell – zugunsten des Mieters abweichende Vereinbarungen – getroffen werden. Deartige Vereinbarungen sind häufig in Dauernutzungsverträgen über Genossenschaftswohnungen enthalten; wird dort die Kündigung auf bestimmte Tatbestände des § 543 beschränkt, so kann die Genossenschaft die Wohnung des Genossenschaftsmitgliedes nicht nach den übrigen Tatbeständen des § 543 oder § 569 kündigen (LG Berlin, Urteil v. 9.2.1996, 64 S 333/95). Auch Vereinbarungen, dass die die fristlose Kündigung immer nur dann zulässig ist, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate in Verzug gekommen ist, sind wirksam. Wirksam ist auch eine Vereinbarung, in der der Vermieter von der Durchsetzung eines erwirkten Räumungstitels absieht, solange der Mieter seiner Verpflichtung zur Entrichtung der bei Abschluss der Vereinbarung bereits offenen Mieten nachkommt (sog. Vollstreckungsmoratorium; BGH, Urteil v. 14.10.2009, VIII ZR 272/08; NZM 2010, 39; kritisch dazu auch Blank, NZM 2010, 31).