Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 2.3 Die Wartefrist

Rz. 5

Unberücksichtigte Erhöhungen

Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem vereinbarten Modernisierungszuschlag, ohne dass eine formelle Mieterhöhungserklärung nach § 559b vorliegen müsste. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mieterhöhung tatsächlich wegen Modernisierungsarbeiten i. S. d. § 559 vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 18.7.2007, VIII ZR 285/06, ZMR 2007, 774; BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, ZMR 2008, 699, im Anschluss an BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, GE 2004, 749). Die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten ist weggefallen.

Das Gesetz spricht nicht den Fall einer Mietsenkung an, die demgemäß ebenfalls bei der Wartefrist außer Betracht zu bleiben hat (nach wie vor eindeutiger Gesetzeswortlaut; vgl. auch Kinne ZMR 2001, S. 775, 777).

Rz. 5a

Teilzustimmung

Mit einer erklärten Teilzustimmung, die der Vermieter nicht abschließend annimmt, kann der Mieter die Wartefrist nicht auslösen. Jedenfalls kann der Vermieter wegen des streitigen Mehrbetrags die Zustimmungsklage erheben; sie wird nicht durch eine eingetretene Wartefrist ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil v. 20.9.1996, 63 S 196/96, GE 1996, 1551). Nach BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 141/09, GE 2010, 38 gilt auch für eine Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens nicht die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist. Denn sonst hätte es ein Mieter weitgehend in der Hand, durch eine – ggf. auf einen geringfügigen Betrag beschränkte – Zustimmung die in § 558b Abs. 3 vorgesehene Heilung der Mängel des Mieterhöhungsverlangens oder dessen wirksame Neuvornahme im anhängigen Rechtsstreit zu verhindern und den Vermieter auf einen neuen Prozess zu verweisen.

Wird der Mieter im Urteil zur Abgabe der Zustimmung zu einem späteren Zeitpunkt verurteilt als dem, zu dem die Teilzustimmung bereits erfolgte, dann ist das spätere Datum für die Berechnung maßgeblich (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 141/09, GE 2010, 338).

Rz. 6

Fristberechnung

Die Frist wird ab Zugang des Zustimmungsverlangens rückwärts berechnet (OLG Oldenburg, RE v. 23.12.1980, 5 UH 3/80, OLGZ 1981, 197; BGH, Beschluss v. 16.6.1993, VIII ARZ 2/93, GE 1993, 799), wobei die §§ 187, 188 Abs. 2, 193 gelten.

Die letzte Mietvereinbarung (Beginn der Mietschuld, nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses) ist für den Beginn der Wartefrist maßgeblich (BayObLG, RE v. 30.6.1989, RE-Miet 4/88, NJW-RR 1989, 1172).

Bei einer Staffelmietvereinbarung wird die Jahressperrfrist durch das In-Kraft-Treten der letzten Staffel ausgelöst; die Frist des § 557a Abs. 2 Satz 1 muss nicht zusätzlich abgewartet werden. Bei Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b ist ein Mieterhöhungsverlangen nach Auslaufen der Vereinbarung ebenfalls bereits ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Haben die Parteien vereinbart, dass sich die Miete erhöht, dann beginnt die Frist ebenfalls mit dem Datum der ersten Fälligkeit der erhöhten Miete, nicht mit dem Datum des Abschlusses der Vereinbarung. Hierzu zählt auch die vertragliche Änderung der Mietstruktur wie die zusätzliche Übernahme von einzelnen Betriebskosten oder der Schönheitsreparaturen.

Hinweis

Mieterhöhung nach Neuabschluss

Nach Neuabschluss eines Mietvertrags ist das erste Mieterhöhungsverlangen erst nach Ablauf der Wartefrist zulässig. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich in diesem Zeitraum die ortsübliche Vergleichsmiete nach oben entwickelt hat.

Vereinbaren die Parteien eine Mieterhöhung, weil dem Mieter z. B. zusätzlich ein Garten, ein zusätzlicher Raum oder eine Garage vermietet werden, so löst dies die Sperrfrist aus.

Hinweis

Rechtliche Selbstständigkeit zweier Verträge

Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20 u. VIII ZR 95/20, GE 2022, 301), so dass die Mieten für beide nur getrennt erhöht werden können. Mit der Zustimmungsklage könnte die Erhöhung der Garagenmiete nicht durchgesetzt werden.

In den Fällen, in denen der Mieter einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis gegen Zahlung eines Zuschlags hat, dürfte davon auszugehen sein, dass die erstmalige Vereinbarung eines Untermietzuschlags oder seine isolierte Erhöhung nicht die Jahressperrfrist auslöst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 Rn. 25).

Rz. 7

Ein Problem stellt sich allerdings für die Rechtslage beim Übergang von preisgebundener Neubaumiete zur Preisfreiheit nach Ablauf des Förderungszeitraums. Hier beginnt grunds...