Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 8 Gewerberaum

Rz. 20

Bei Gewerberaummietverhältnissen ist die freie Vereinbarung von Wertanpassungsklauseln weiterhin durch das Preisklauselgesetz (Art. 2 des Zweiten Gesetzes zum Abbau bürokratischer Hemmnisse v. 14.9.2007, BGBl. I S. 2246) in dem dortigen Umfang beschränkt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn.23; vgl. dazu Aufderhaar/Jaeger NZM 2009, 564 ff.).

Für die in einem Gewerberaummietvertrag vor Inkrafttreten der Preisklauselverordnung vereinbarte Preisklausel, die nicht nach § 3 Währungsgesetz zur Genehmigung vorgelegt wurde, gilt die Genehmigungsfiktion des § 4 Preisklauselverordnung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 6b) auch wenn der 10-Jahreszeitraum bei Inkrafttreten der Preisklauselverordnung bereits abgelaufen war, für den Fall dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters nicht vor Ablauf von 10 Jahren beendet werden konnte (LG Köln, Urteil v. 20.5.2010,22 O 179/09, juris). Wenn der von den Mietparteien vereinbarte Index wegfällt entspricht es ihrem Interesse, für die automatische Anpassung der Miethöhe ab Wegfall des o.g. Index auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen (BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11, NZM 2013, 148; LG Köln, Urteil v. 20.5.2010, 22 O 179/09, juris). Die mit einer Indexklausel in einem Pachtvertrag verbundene Bestimmung: "Einigen sich die Parteien über die Höhe des neuen Pachtzinses nicht, so wird dieser gem. § 317 Abs. 1 von einem vereidigten Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe bestimmt." bedeutet, dass die steigenden Lebenshaltungskosten und damit einhergehend steigende Betriebskosten ebenso in die Bewertung mit einfließen sollen, wie spezifische Besonderheiten des gastronomischen Gewerbes (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.6.2007, I-24 U 210/06, MietRB 2008, 170). Eine Kombination von Staffelmiete und Indexklausel, die bei sinkendem Mietniveau auch zu Gunsten des Mieters wirkt, kann jedenfalls dann eine zulässige Mietvertragsgestaltung darstellen, wenn die vereinbarten Staffeln nach fünf oder zehn Jahren eingreifen (OLG Brandenburg, Urteil v. 19.8.2009, 3 U 135/08 = NJW 2010, 876). Bei der Prüfung der Pachtzinsanpassung aufgrund einer Indexklausel müssen werterhöhende Investitionen des Pächters außer Acht bleiben, wenn sie bei der Festlegung der anfänglichen Pacht und der Dauer des Pachtverhältnisses berücksichtigt worden sind.

Die Vereinbarung einer Indexmiete in einem Gewerberaummietvertrag ist nur dann wirksam, wenn die Schriftform bezüglich des gesamten Mietvertrages eingehalten worden ist BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 23); es reicht also nicht aus, dass lediglich die Vereinbarung über die Indexmiete schriftlich abgeschlossen worden ist. Ist die Schriftform nicht eingehalten, ist nicht nur die Wertsicherungsklausel unwirksam, sondern auch der Gewerberaummietvertrag kündbar. Im Einzelfall kann die unwirksame Wertsicherungsklausel jedoch als Leistungsvorbehalt aufrechterhalten werden (OLG Rostock, Urteil v. 10.1.2005, 3 U 61/04, NZM 2005, 506). Die auf eine mietvertragliche Indexklausel in einem Gewerberaummietvertrag gestützte Mieterhöhung braucht die Schriftform auch dann nicht zu wahren (BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17), wenn nach dem Zusatz zur Indexklausel im Erhöhungsfall eine schriftliche Mitteilung des Vermieters vorgesehen ist, diesem aber rein deklaratorischer Charakter beizumessen ist (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13).

Die Vertragsparteien des Gewerberaummietvertrages können – auch formularvertraglich – ferner vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13). Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt auch bei Mietverträgen von mehr als einem Jahr nicht dem Schriftformerfordernis.

Auch können die Vertragsparteien des Gewerberaummietvertrages eine echte Gleitklausel vereinbaren, wonach sich die Miete unabhängig vom Verlangen des Vermieters erhöht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 48). Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedarf diese Vereinbarung der Schriftform gem. § 550. Da die Erhöhung automatisch eintritt, bedarf die - ohnehin nur deklaratorische - Mitteilung der Mieterhöhung nicht der Schriftform.

In Gewerberaummietverträgen können auch Spannungsklauseln vereinbart werden, wonach sich die Miete in Abhängigkeit von der Miete vergleichbarer Verträge entwickelt. Sie sind nunmehr gem. § 1 Abs.2 Nr. 2 PreisklG genehmigungsfrei und kommen in Form von sog. Marktmietklauseln vor (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 15).

Auch Leistungsvorbehalte, wonach die Veränderung der Bezugsgröße einer Vertragspartei nur einen Anspruch auf Neuverhandlung gibt, sind in Gewerberaummietverträgen möglich, wenn sie einen Ermessenspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen. Derartige Leistungsvorbehalte sind gem. § 1 Abs.2 Nr.1 Preiskl...