Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 7 Kündigungsrecht des Mieters

Rz. 19

Unabhängig von seiner Dauer kann der Wohnraummietvertrag mit einer Staffelmietvereinbarung vom Mieter stets zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden (LG Berlin, GE 2000, 207; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 59). Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10, WuM 2011, 35 = GE 2011, 121). Kündigt der Mieter nicht, so bleibt der Vermieter an die vereinbarte Vertragsdauer gebunden. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht durch eine Verlängerungsklausel umgangen werden (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2000, 65 S 70/99, GE 2000, 543; § 557a Rn. 10; a. A. LG Berlin, Urteil v. 26.5.1998, 64 S 38/98, GE 1998, 801).

Die Vierjahresfrist beginnt nicht mit dem Abschluss des Mietvertrages, dem Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung durch den Mieter oder der Fälligkeit der Staffelmiete, sondern mit dem Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung (BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, NZM 2005, 782; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 65). Die gesetzliche Höchstfrist zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters von vier Jahren seit Abschluss des Staffelmietvertrages ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende auf einen Kalendertag vor dem Ende des Monats fällt (BGH, Urteil v. 3.5.2006,VIII ZR 243/05).

Der Mieter kann schon vor Ablauf der Vierjahresfrist zum Ablauf dieser Frist – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1) – kündigen (BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519;Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 68; Artz in MünchKomm, § 557a Rn. 17). Der einseitige Verzicht des Mieters auf sein Kündigungsrecht für die Dauer von 12 Monaten in einem formularmäßigen Staffelmietvertrag ist unwirksam, wenn nach der Formulierung des Mietvertrages andere Mieterhöhungsmöglichkeiten zugelassen sind oder der Vertrag zumindest in dieser Hinsicht intransparent ist, so dass der Mieter von der Zulässigkeit weiterer Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgehen kann (LG Dortmund, Urteil v. 22.9.2011,1 S 165/10,WuM 2012, 99).

Der Kündigungsausschluss für die Dauer der Staffelmietvereinbarung gilt nur für ordentliche Kündigungen des Mieters und des Vermieters (BGH, Versäumnisurteil v. 23.11.2011, VIII ZR 120/11, GE 2012, 125), sodass beide bei Vorliegen eines entsprechenden Grundes (vgl. § 543) schon vor Ablauf der Mindestzeit außerordentlich kündigen können. Die Mietvertragsparteien können individuell einen Kündigungsausschluss nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung vereinbaren (LG Kleve, Urteil v. 12.7.2012, 6 S 155/11, WuM 2012, 679).