Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 4.1 Umfang

Rz. 15

Der Mieter hat nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Modernisierungsankündigung den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung angeben muss (§ 555c Abs. 1 Nr. 3). Somit muss er bereits nach der Modernisierungsankündigung finanzielle Härtegründe vortragen. Er muss also darlegen, dass die nach der Modernisierungsankündigung zu erwartende Miete einschließlich voraussichtlicher künftiger (neuer) Betriebskosten nach seinem Nettoeinkommen für ihn nicht zumutbar ist. Zu berücksichtigen ist dabei auch das Nettoeinkommens der Haushaltsangehörigen, nicht das Einkommen von Untermietern (LG Berlin, Urteil v. 20.5.1980, 63 S 377/79, GE 1981, 441). Maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsankündigung (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491); ein zukünftiges höheres Einkommen ist unbeachtlich, wenn es nur in einer spekulativen Erwartung begründet ist. Auch der Anspruch auf Wohngeld als Teil des berücksichtigungsfähigen Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln.

Bei Mietermehrheit ist das Einkommen sämtlicher Vertragsparteien auf der Mieterseite - auch dasjenige des getrennt lebenden Ehegatten, der den Mietvertrag mit abgeschlossen hat - zu berücksichtigen,

Der Mieter muss aber nur diejenigen (finanziellen) Härtegründe angeben, die einer Duldungspflicht unter Berücksichtigung der nach der Modernisierungsankündigung zu erwartenden Mieterhöhung entgegenstehen. Soweit sich nach der Modernisierungsankündigung herausstellt, dass die Mieterhöhung doch höher sein wird als angekündigt, kann er weitere finanzielle Härtegründe einwenden.

§ 555d Abs. 3 ist gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden. Der Gewerberaummieter kann sich auf die Härte der Mieterhöhung nur dann berufen, wenn sie möglich ist, wie z.B. bei der Möglichkeit der vertraglichen Mietzinsanpassung des Vermieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 42).