Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 2 Ausschluss der Duldungspflicht bei Härte

Rz. 5

§ 555d Abs. 2, wonach Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, entspricht § 554 Abs. 2 Satz 2 a. F., so dass die dazu ergangene Rechtsprechung weiter zu berücksichtigen ist.

Je länger die zu beabsichtigten Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Hinsichtlich der vorzunehmenden Arbeiten ist regelmäßig eine Härte anzunehmen, wenn der Mieter wegen der zu erwartenden Arbeiten vorübergehend seine Wohnung verlassen und in eine Ersatzwohnung ziehen soll. Der Fensteraustausch in den Wintermonaten ist unzumutbar.

2.1 Personenkreis

Rz. 6

Der Personenkreis, dessen Härtegründe zu berücksichtigen sind, umfasst nicht nur die Familie des Mieters, sondern die "Angehörigen des Haushalts". Darunter fallen einmal diejenigen Haushaltsangehörigen, die mit dem Mieter zwar nicht rechtlich, aber tatsächlich durch eine Lebensgemeinschaft mit gemeinsamer Wirtschaftsführung in der Wohnung verbunden sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 555d Rn. 49). Diese Lebensgemeinschaft kann sowohl eine hetero- oder homosexuelle Partnerschaft sein als auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Einstehen füreinander durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren (Both in Herrlein/Kandelhard, § 554 a. F. Rn. 45). Ferner gehören dazu auch andere Personen, die dauerhaft im Haushalt des Mieters leben, wie Pflegekinder des Mieters oder Kinder des Lebenspartners (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 555d Rn. 49; Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 24). Aber auch die Interessen von Personen, die nur auf Zeit dem Haushalt angehören, sind zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d a. F. Rn. 50; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, Mietrecht, § 554 Anm. 6 m. w. N.; Sternel, ZMR 2001, 937, 942 = NZM 2001, 1058, 1061; a. A. Bieber in MünchKomm, § 554 a. F .m. w. N.).

Rz. 7

Zur Familie des Mieters rechnen alle durch familiäre Bande rechtlich mit ihm verbundenen Angehörigen, die in derselben Wohnung wie der Mieter wohnen und mit ihm einen Haushalt führen wie Ehegatte, Lebenspartner gem. § 1 PartG, Kinder, Eltern (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 50). Bei Mietermehrheit genügt es, wenn die Modernisierungsmaßnahme für einen von ihnen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 51).

2.2 Härtegründe

Rz. 8

Welche Härtegründe zugunsten des Mieters berücksichtigt werden müssen, ist in dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 2 des § 555d nicht mehr beispielhaft aufgezählt. Daher können auch über die in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. beispielhaft aufgeführten Härtegründe hinaus weitere Gründe die Duldungspflicht ausschließen. Jedoch sind zumindest die bisherigen Gründe maßgebend, da die bisherigen Abwägungsgründe nur aus Gründen der sprachlichen Straffung der Norm entfallen sind (RegEntw-BT-Drucks. 17/10485 S. 21) Zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sind weiterhin

• die vorzunehmenden Arbeiten,
• die baulichen Folgen,
• vorausgegangene Aufwendungen des Mieters,

Dagegen ist die aus der zu erwartenden Mieterhöhung und der Höhe der künftigen Betriebskosten resultierende Härte gem. § 555d Abs. 2 Satz 2 nicht mehr bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht berücksichtigungsfähig, sondern erst im Rahmen der Mieterhöhung. Bei der Duldung der Maßnahmen sind vielmehr nur die sonstigen Härtegründe zu berücksichtigen.

2.2.1 Vorzunehmende Arbeiten

Rz. 9

Zu den Härtegründen rechnen die mit der Abwicklung der Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen sowie die baulichen Auswirkungen – etwa für den Zuschnitt der gemieteten Räume. Die Modernisierungsmaßnahmen können von einer geringfügigen Belästigung bis zur vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Mieträume reichen. Plant der Vermieter derart umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten, dass ein Verbleib in der Wohnung für den Mieter für längere Zeit unmöglich ist, kann eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegen, die eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt (LG Berlin, Urteil v. 20.7.2021, 64 S 215/19, GE 2021, 1265; LG Berlin, Urteil v. 17.5.2018. 64 S 145/17, WuM 2018, 564; LG Berlin, Urteil v. 17.2.2016 , 65 S 301/15, WuM 2016, 282 = GE 2016,725; LG Berlin, Urteil v. 27.3.2015, 63 S 359/12, WuM 2015, 486; LG Berlin, Urteil v. 18.10.2013, 63 S 446/12, GE 2014,12; LG Berlin, Urteil v. 18.10.2013, 63 S 359/12, WuM 2014, 96). Der Mieter muss die Umsetzung in eine andere Wohnung für die Dauer von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen dann nicht dulden, wenn unvermeidliche Verzögerungen im Bauablauf für ihn wegen seiner gesundheitlichen Situation unzumutbar sind (LG Berlin, Urteil v. 17.12.2014, 67 S 66/14, GE 2015, 388). Auch für einen berufstätigen Mieter sind ...