Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 4 Mitteilungspflicht des Mieters

4.1 Umfang

Rz. 15

Der Mieter hat nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Modernisierungsankündigung den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung angeben muss (§ 555c Abs. 1 Nr. 3). Somit muss er bereits nach der Modernisierungsankündigung finanzielle Härtegründe vortragen. Er muss also darlegen, dass die nach der Modernisierungsankündigung zu erwartende Miete einschließlich voraussichtlicher künftiger (neuer) Betriebskosten nach seinem Nettoeinkommen für ihn nicht zumutbar ist. Zu berücksichtigen ist dabei auch das Nettoeinkommens der Haushaltsangehörigen, nicht das Einkommen von Untermietern (LG Berlin, Urteil v. 20.5.1980, 63 S 377/79, GE 1981, 441). Maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsankündigung (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491); ein zukünftiges höheres Einkommen ist unbeachtlich, wenn es nur in einer spekulativen Erwartung begründet ist. Auch der Anspruch auf Wohngeld als Teil des berücksichtigungsfähigen Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln.

Bei Mietermehrheit ist das Einkommen sämtlicher Vertragsparteien auf der Mieterseite - auch dasjenige des getrennt lebenden Ehegatten, der den Mietvertrag mit abgeschlossen hat - zu berücksichtigen,

Der Mieter muss aber nur diejenigen (finanziellen) Härtegründe angeben, die einer Duldungspflicht unter Berücksichtigung der nach der Modernisierungsankündigung zu erwartenden Mieterhöhung entgegenstehen. Soweit sich nach der Modernisierungsankündigung herausstellt, dass die Mieterhöhung doch höher sein wird als angekündigt, kann er weitere finanzielle Härtegründe einwenden.

§ 555d Abs. 3 ist gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden. Der Gewerberaummieter kann sich auf die Härte der Mieterhöhung nur dann berufen, wenn sie möglich ist, wie z.B. bei der Möglichkeit der vertraglichen Mietzinsanpassung des Vermieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 42).

4.2 Frist

Rz. 16

Die Pflicht des Mieters, dem Vermieter die Härtegründe mitzuteilen, beginnt nur dann mit dem Zugang der Modernisierungsankündigung, wenn diese den Vorschriften des § 555c entspricht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 68). Damit kommt es lediglich auf die formelle Wirksamkeit der Ankündigung an. Die Mitteilungsfrist wird auch dann nicht in Gang gesetzt, wenn die formell unwirksame Modernisierungsankündigung materiell richtig ist. Fehlt eine notwendige Modernisierungsankündigung, wird die Frist ebenfalls nicht in Lauf gesetzt.

Grundsätzlich ist der Zugang bei allen Mietern erforderlich, bei mehreren Mietern käme es auf den Zugang beim letzten Mieter an. Anders wäre es bei wirksam vereinbarter Empfangsvollmachtsklausel (vgl. dazu § 555a Rn. 9). Hier käme es auf den Zugang bei dem Mieter an, der zum Empfang der Ankündigung bevollmächtigt ist. Die Frist endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Hinweis

Monatsfrist

Es handelt sich dabei nicht um eine Monatsfrist im engeren Sinne, sondern maßgebend ist immer der letzte Tag des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt; das gilt auch dann, wenn der Tag des Zugangs beim Mieter auf den es ankommt, auf einen Sonnabend oder Sonntag als letzten Tag des Vormonats fällt. Ist der letzte Tag des auf die Ankündigung folgenden Monats ein Samstag, Sonntag oder ein am Wohnort des Mieters anerkannter Feiertag, so endet die Frist erst am darauf folgenden Werktag (so zur vergleichbaren Kündigung: LG Berlin, Urteil v. 22.2.2017, 65 S 395/16, WuM 2017, 215).

Maßgebend für die Rechtzeitigkeit der Mitteilung des Mieters ist der Zugang beim Vermieter, nicht die Absendung durch den Mieter.

4.3 Form

Rz. 17

Die Mitteilung muss in Textform erfolgen. Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b i. d. F. des Gesetzes zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsverkehr v. 22.6.2001). Dazu muss der Namen derjenigen Person, die die Mitteilung verfasst hat, die Mitteilung abschließen. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich, aber auch nicht schädlich. Nicht erforderlich ist die Bündelung sämtlicher Härteeinwände in einer einheitlichen Mitteilung, Der Mieter kann vielmehr die verschiedenen Härtegründe auch sukzessive- bis zum Ablauf der Frist – dem Vermieter mitteilen.