Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 1 Ankündigungspflicht

1.1 Allgemeines

Rz. 1

Die in § 555c Abs. 1 geregelte Ankündigungspflicht entspricht im Wesentlichen § 554 Abs. 3 Satz1 a. F. Satz 1 enthält eine Legaldefinition der Modernisierungsankündigung, die sich auf sämtliche Maßnahmen i. S. d. § 555c bezieht, also auch auf die früher von § 554 Abs. 3 a. F. nicht erfassten Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund von Umständen durchzuführen hat, die er nicht zu vertreten hatte; allerdings waren sie auch nach früherer Auffassung (BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290 = GE 2009, 646 = NZM 2009, 394) vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Zudem sind auch Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie anzukündigen, bei denen früher streitig war, ob sie überhaupt unter den Begriff der Energieeinsparung i. S.d § 554 Abs. 2 Satz 1 a. F. fielen. Die Ankündigungspflicht entfällt grundsätzlich nicht deswegen, weil die Modernisierungsmaßnahme gleichzeitig eine Instandsetzungsmaßnahme ist (AG Dresden, Urteil v. 2.10.2008, 145 C 5372/08, GE 2009, 913).

Ist dem Mieter bis zum 31.12.2018 eine gem. § 555c ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegangen, führt dies zur Anwendung von § 559 in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung (BGH, Urteil v. 18.3.2021, VIII ZR 305/19, NZM 2021, 463).

Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 sind die Abs. 1 bis 4 des § 555c auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwenden.

1.2 Ankündigungsfrist

Rz. 2

Der Vermieter hat dem Mieter – wie bisher – die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor dem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 Satz 1). Die Frist ist eine Mindestfrist, und sie wird nach §§ 187, 188 berechnet, beginnt also mit dem Tag, der auf den Zugang der Mitteilung folgt. Die Ankündigungsfrist muss für alle Modernisierungsmaßnahmen – ausgenommen diejenigen, die nur zu einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache führen (§ 555c Abs. 4) – eingehalten werden, auch wenn Mieter durch Bauarbeiten nicht konkret betroffen sind (LG Berlin, Urteil v. 2.10.1986, 61 S 53/86, ZMR 1987, 337 = GE 1986, 1121), also auch für Maßnahmen im Außenbereich. Als Beginn der Maßnahme ist derjenige Zeitpunkt anzusehen, in dem der Beginn der (Gesamtmaßnahme) Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (LG Berlin, Urteil v. 6.8.2020, 67 S 46/20, GE 2020, 1497). Ebenso ist als Beginn derjenige anzusetzen, in dem eine Baustelle eingerichtet wird, also Zufahrten geschaffen werden, Leitungen für Strom und Wasser zur Versorgung der Baustelle verlegt werden und/ oder das Wohnhaus eingerüstet wird; das bloße Aufstellen eines des Bauschildes reicht für den Beginn nicht aus. Bloße Vorbereitungshandlungen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch, z.B. technische und planerische Vorbereitungen (LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 67 S 32/02, GE 2002, 1626) reichen als Beginn nicht aus (LG Hamburg, Urteil v. 7.10.2004, 333 S 59/03, WuM 2005, 60). Plant der Vermieter umfangreiche Sanierungsmaßnahmen am Haus und beginnt er mit Maßnahmen außerhalb des Hausgrundstücks, z. B. mit der Erstellung neuer Parkplätze auf dem Nachbargrundstück, dann liegt darin noch kein Beginn der baulichen Maßnahme. Sind für die beabsichtigte Modernisierung nur die Maschinen bereitgestellt worden, dient diese Tätigkeit lediglich der technischen Vorbereitung; ein Baubeginn ist darin nicht zu sehen. Auch die Einleitung von Vorfertigungsarbeiten, die zwecks Herstellung bestimmter Bauteile erforderlich werden kann, stellt keinen Baubeginn dar (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 17).

Da die Ankündigung dem Mieter "spätestens" drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugehen muss, sind auch frühere Ankündigungen zulässig und wirksam, wenn die Ankündigung den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 2 entspricht. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 eingehalten werden können (BGH, Urteil v. 18.3.2021, VIII ZR 305/19, NZM 2021, 463; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 14). Zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn muss auch kein enger zeitlicher Zusammenhang im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bestehen (BGH, Urteil v. 18.3.2021, VIII ZR 305/19, a.a.O.).

Kündigt der Vermieter den Beginn der Modernisierung "spätestens in drei Monaten" an, entsteht kein wirksamer Duldungsanspruch, weil der Mieter damit rechnen muss, dass der Vermieter entgegen der gesetzlichen Regelung auch früher anfängt (AG Köln, Urteil v. 22.12.2004, 203 C 391/04, MietRB 2/2005 S.VI).

Hat der Mieter der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt, genügt es, wenn der Vermieter bei Verzögerungen der Maßnahme deren spätere Durchführung ein bis zwei Wochen vorher formlos ankündigt (LG Berlin, Urteil v. 5.11.2001, 62 S 280/01, MM 2002, 141).

1.3 Entbehrlichkeit der Ankündigung

Rz. 3

Die Ankündigung ist nicht nur formale Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Modernisierung dul...