Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 6.1.3 Kündigung und Restschuldbefreiung

Rz. 148

Hat das Insolvenzgericht dem Mieter die Restschuldbefreiung in Aussicht gestellt (§ 290 InsO), sammelt in der Folgezeit der Treuhänder die zur Verteilung an die Gläubiger – einschließlich des Vermieters – bestimmte Masse und schüttet sie jährlich an die Gläubiger entsprechend ihrer Quote aus (§ 292 InsO). Die von der künftigen Restschuldbefreiung erfassten Forderungen sind außerhalb dieses Verfahrens nicht durchsetzbar. Fraglich ist, ob die entsprechend der geringeren Quote verbleibenden Mietrückstände eine fristlose Kündigung nach dem Inaussichtstellen der Restschuldbefreiung wegen eines vor der Verfahrenseröffnung aufgelaufenen kündigungsbegründenden Rückstandes weiterhin rechtfertigen. Dagegen wird ins Feld geführt (Eckert, NZM 2006, 810), der Mieter befinde sich nicht mehr in Zahlungsverzug, weil er nunmehr aus Rechtsgründen an der Erfüllung der offenen Forderungen gehindert sei. Denn er dürfe an den Vermieter unter Umgehung des Treuhänders nicht zahlen, wenn er nicht die Restschuldbefreiung verlieren wolle (§ 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO). Dabei wird verkannt, dass ein einmal entstandenes Kündigungsrecht auch dann erhalten bleibt, wenn der kündigungsbegründende Rückstand sich in der Folgezeit reduziert. Es ist also nicht erforderlich, dass im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung der Rückstand i. S. d. § 543 Nr. 3 lit. a oder b noch gegeben ist. Damit wäre nur noch zu prüfen, ob der Mieter sich im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 2 darauf berufen kann, dass er den Vermieter nicht vorrangig habe befriedigen dürfen. § 543 stellt aber nicht auf das Verschulden ab. Im Übrigen gilt auch hier, dass der Mieter sein finanzielles Leistungsunvermögen zu vertreten hat.

Die Erklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders, für Ansprüche aus dem Wohnraummietverhältnis des Schuldners nach Ablauf der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist nicht mehr mit der Insolvenzmasse aufzukommen, wirkt auch gegenüber dem Erwerber, auf den das Mietverhältnis infolge Veräußerung des Grundstücks übergegangen ist, wenn sie in Unkenntnis des Eigentumsübergangs dem alten Vermieter gegenüber abgegeben worden ist (BGH, Urteil v. 23.2.2012,IX ZR 29/11, WuM 2012, 325).