KG Berlin Urteil vom 13.11.2006 - 8 U 51/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu kündigen

Leitsatz (amtlich)

Eine Vertragsklausel des Inhalts

"Die Vertragsparteien verpflichten sich gegenseitig, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss von Nachtrags- und Ergänzungsverträgen Genüge zu tun, und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu kündigen",

ist wirksam und verstößt nicht gegen §§ 305 BGB ff."

Bei Geltung dieser Vertragsklausel sind die Vertragsparteien gehindert, den Vertrag unter Berufung auf einen vermeintlichen Schriftformmangel vor Ablauf des vertraglich vereinbarten Vertragsendes gem. § 580a Abs. 2 BGB zu kündigen.

Normenkette

BGB § § 305 ff., § 580a Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 27.02.2006; Aktenzeichen 12 O 349/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 27.2.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 686,88 EUR in der Hauptsache erledigt hat.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich derjenigen der Streithilfe zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin und der Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 27.2.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Die Klägerin habe ihrer sekundären Beweislast nicht genügt, sondern habe lediglich den Vortrag der Beklagten bestritten.

Entgegen der Auffassung des LG habe die Klägerin eine Vermietungsobliegenheit gehabt. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass das Mietverhältnis mit der Schlüsselrückgabe beendet worden ist.

Das Mietverhältnis sei aufgrund der Kündigung vom 22.12.2003 wirksam zum 30.6.2004 beendet worden. Das LG habe ihm keine Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem übersehenen § 18 Abs. 4 des Mietvertrages gegeben.

Die Einigung darüber, dass anstelle der in § 6 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten Mietbürgschaft eine Kaution zu hinterlegen sei, sei nicht erst nach Mietvertragsabschluss erfolgt. Die Änderung der Art der Mietsicherheit sei auf eine Anregung der Klägerin zurückzuführen. § 18 Abs. 4 des Mietvertrages verstoße gegen §§ 305, 305c, 307 und 306 Abs. 2 BGB.

Die erstinstanzlich geäußerte Auffassung, wonach die Kündigung vom 22.12.2003 als außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wirksam sei, werde nicht aufrechterhalten.

Die Beklagte sei berechtigt gewesen, den Mietzins zu mindern.

Bei der mittels eines Schraubenziehers zu öffnenden Büroeingangstür handele es sich um einen verdeckten Mangel. Die Beklagte sei auch wegen der Überhitzung der Räume berechtigt gewesen, die Miete zu mindern.

Die Klägerin sei auch verpflichtet gewesen, sie darauf hinzuweisen, dass die Mieter der umgebenden Mieträume bald auszögen.

Das LG sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass über die Nebenkostenvorschüsse für den Zeitraum vom 1.10.2004 bis zum 31.3.2005 erst nach dem 30.9.2006 abzurechnen sei. § 7 Abs. 8 des Mietvertrages stelle nicht auf das Mietvertragsende, sondern auf den Auszug ab. Nach dem Auszug seien daher keine Vorschüsse mehr geschuldet. Die Abrechnung vom 11.9.2006 leide an denselben Mängeln, wie sie bereits hinsichtlich der in den Anlagen K9 und K10 enthaltenen Abrechnungen seitens der Beklagten gerügt worden seien.

Das LG sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Kosten des Betriebs und der Wartung der technischen Einrichtungen und Anlagen in § 7 Abs. 2 Nr. 5 des Mietvertrages nicht mit den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 des Mietvertrages identisch seien.

Auch die Umsatzsteuer schulde die Beklagte entgegen der Auffassung des LG nicht.

Die Beklagte beantragt, das am 27.2.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abzuändern, die Klage abzuweisen und auf die - für den Fall der vollständigen Klageabweisung erhobene Widerklage der Beklagten hin die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 17.521,55 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 30.3.2005 aus 15.362,26 EUR sowie aus weiteren 2.159,29 EUR seit dem 20.2.2006 zu zahlen, hilfsweise wegen der Widerklage den Rechtsstreit an das LG zurückzuverweisen.

Die Klägerin und der Streithelfer der Klägerin beantragen, die Berufung zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 686,88 EUR in der Hauptsache erledigt hat.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffen...