KG Berlin Urteil vom 09.09.2002 - 8 U 159/01

Normenkette

BGB §§ 553, 556

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 12 O 610/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26.3.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das LG hat die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie Abriss des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes verurteilt (§ 556 Abs. 1 BGB).

I. Die Klägerin ist – entgegen der Ansicht der Beklagten – aktivlegitimiert. Die Klägerin ist am 28.4.2000 als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Für die Klägerin als eingetragene Eigentümerin streitet die gesetzliche Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB, dass ihr das Eigentumsrecht an dem Grundstück zusteht (BGH NJW 1980, 1047; Urt. v. 8.9.1997 – 8 U 4342/96, KGReport Berlin 1998, 276). Die Klägerin als Eigentümerin ist daher auf Vermieterseite in den Mietvertrag vom 23./30.6.1988 gem. § 571 BGB a.F. eingetreten.

Die Beklagten können sich auf die rechtswidrige Zuordnung oder die Nichtigkeit des Zuordnungsbescheides nicht berufen.

Nach dem Gesetz zur Neuordnung des Eisenbahnwesens (§ 20 EneuOG) kann das Bundeseisenbahnvermögen Liegenschaften und sonstige Vermögenswerte an die Klägerin übertragen, sofern das Grundstück bahnnotwendig ist. Die Klägerin beansprucht das Gelände – unstreitig – nicht für unmittelbare Betriebszwecke, sondern für den Wohnungsbau. Dennoch ergibt sich nicht eine offensichtlich fehlerhafte Zuordnung. Nach dem Schreiben der Hauptverwaltung Bundeseisenbahnvermögen vom 24.4.2001 wurden durch Entscheidung des Bundeskabinetts bereits vor In-Kraft-Treten des Eisenbahnneuordnungsgesetzes die Liegenschaften in betriebsnotwendige und nichtbetriebsnotwendige Grundstücke aufgeteilt. Der spätere Übergabebescheid ist damit lediglich eine Umsetzung der zuvor getroffenen Entscheidung und bereits erfolgter Zuordnung. Ferner hat die Klägerin zuletzt unbestritten vorgetragen, dass bereits 1993 das Gelände wegen der Lage als betriebsnotwendig eingestuft worden sei, da das Verladegleis/Auto im Reisezug unmittelbar an die Grundstücksgrenze des von den Beklagten genutzten Grundstücks grenzt. Im Übrigen ist der Übergabebescheid vom 4.2.2000 bestandskräftig, zumindest haben die Beklagten Gegenteiliges nicht vorgetragen. Daher ist davon auszugehen, dass die anderen betroffenen Rechtsträger, die möglicherweise gleichfalls eine Zuordnung hätten beanspruchen können, den Bescheid hingenommen haben. Den Beklagten als Dritte hätte ein Rechtsmittel dagegen ohnehin nicht zugestanden. Der bestandskräftige Zuordnungsbescheid wirkt rechtsgestaltend und den Zivilgerichten ist eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit verwehrt.

II. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 13.2.2001 wirksam beendet worden.

1. Wie das LG richtig ausgeführt hat, war die zunächst ausgesprochene Kündigung vom 2.1.2000 nicht wirksam, weil sie nicht ggü. beiden Beklagten erklärt worden ist. Das an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten gerichtete Kündigungsschreiben konnte keine Rechtswirkungen entfalten, weil der Prozessbevollmächtigte vorprozessual allein vom Beklagten zu 1) bevollmächtigt war.

Entgegen der Ansicht des LG kann in der Klageschrift eine Kündigungserklärung nicht gesehen werden. Wenn der Vermieter mit seiner Räumungsklage zugleich das Mietverhältnis kündigen will, dann muss die Klageschrift klar und eindeutig erkennen lassen, dass Gegenstand des Schriftsatzes neben der Prozesshandlung zugleich eine sachlich-rechtliche Willenserklärung ist und dass mit der Klage nicht nur eine frühere Kündigung verfolgt und durchgesetzt werden soll (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV, Rz. 24; BGH v. 6.11.1996 – XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat in der Klageschrift nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie neben der prozessualen Erklärung auch eine materiell-rechtliche abgeben wollte. Vielmehr hat sie ihr Räumungsverlangen auf die bisherige Kündigung gestützt.

2. Die Klägerin hat das Mietverhältnis jedoch gem. Schreiben vom 13.2.2001 ggü. beiden Beklagten außerordentlich und hilfsweise ordentlich wirksam gekündigt.

a) Gemäß § 553 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrages war die Mietsache – so heißt es darin wörtlich – „ausschließlich für folgende Zwecke: Freizeitnutzung” vermietet. Bereits daraus ergibt sich, dass die vollständige Wohnungsnutzung durch die Beklagten vertragswidrig war. Ungeachtet der str. Frage, ob die Anlage zu § 16 des Mietvertrages, in der ein Dauerwohnen untersagt ist, Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, ergibt sich aus dem V...