KG Berlin Beschluss vom 26.07.2004 - 24 W 31/03

Leitsatz (amtlich)

1. Es bleibt offen, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem WEG-Verwalter wirksam die Bestimmung und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, etwa nach § 317 BGB, übertragen kann. Jedenfalls ist der Verwalter, schon aus Gründen der Neutralität, berechtigt, die Bestimmungs- und Änderungskompetenz (Öffnungsklausel) der Eigentümergemeinschaft zu überlassen.

2. Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels lediglich mit der Einschränkung der üblichen, angemessenen oder einfachen Kostenverteilung, ist ein Mehrheitsbeschluss über die Änderung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gerichtlich überprüfbar.

3. Es widerspricht angemessener Kostenverteilung, die erheblichen zusätzlichen Kosten einer aufwendigen rund um die Uhr Bewachung mit strenger Zugangskontrolle, die nach den räumlichen Gegebenheiten unmittelbar nur die Wohnungen betrifft, auch den Teileigentümern im Erdgeschoss aufzubürgen, deren Zugänge direkt an der Straße liegen und unabhängig von dem bewachten Zugangssystem sind. Damit ist zugleich ein sachlicher Grund für die Nichtbeteiligung der Teileigentümer gegeben und die unbillige Benachteiligung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 23.12.2002; Aktenzeichen 85 T 255/01 WEG)

AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 71-II 63/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt.

Außergerichtliche Kosten sind in dritter Instanz nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 62.913,30 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller (Beteiligte zu I.) und die Beteiligten zu II. bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die aus 203 Wohnungs- und

7 Teileigentumseinheiten besteht. Die Anlage wird durch vier Hauskörper gebildet, die an drei Straßen in der Berliner City liegen.

Der Antragsteller zu I. 1. ist Eigentümer der Teileigentumseinheit 1. 43, die Antragsteller zu I. 2. bis I. 4 sind als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer der weiteren Teileigentumseinheit Nr. 3. 64 und der Antragsteller zu I. 5 ist Eigentümer der Teileigentumseinheit 4. 58. Ihre Teileigentumseinheiten (Läden) sind nur von der jeweiligen Straße aus zugänglich.

Die Antragsteller wenden sich mit ihren am 26. bzw. 27.6.2000 eingegangenen Schriftsätzen gegen die auf der Eigentümerversammlung vom 27.5.2000 zum Umlageschlüssel für Bewirtschaftungskosten, zur Jahresabrechnung 1999 und zum Wirtschaftsplan 2000 gefassten Beschlüsse; der Antragsteller zu I. 1 hat auch den auf derselben Versammlung zum Rückbau baulicher Veränderungen im Erdgeschoss gefassten Beschluss angefochten, der jedoch nicht mehr Verfahrensgegenstand in dritter Instanz ist.

In der zur Teilungserklärung vom 8.5.1995 i.d.F. der Erklärung vom 30.6.1996 gehörenden Gemeinschaftsordnung ist in § 3 Ziff. 3 zum Umlageschlüssel der Bewirtschaftungskosten Folgendes festgelegt:

"Die auf die Gemeinschaft entfallenden Bewirtschaftungskosten werden auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Der Verwalter ist ermächtigt, den Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen festzusetzen. Im Einzelfall kann er jedes andere in der Wohnungswirtschaft übliche und angemessene Umlegungsverfahren anwenden, besonders wenn es der Angemessenheit oder der Einfachheit dient."

In Anlage 17 der Teilungserklärung (Baubeschreibung) sind unter der Überschrift "Sicherheitsanlagen" Beschränkungen der Zugangsmöglichkeiten vorgesehen. Die Zugangsberechtigung hängt von einer Sicherheits-Code-Karte ab bzw. von der Identifikation des Concierge-Doorman, der seinen Sitz im Eingangsbereich des Hauses R hat. Alle Besucher müssen sich dort melden und erhalten erst nach Rückfrage beim betreffenden Mieter der Wohnung Zugang.

Nach dem mit dem Doorman-Dienstleister geschlossenen Vertrag erhält der Dienstleister 12.590 DM (6.437,16 Euro) monatlich netto zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer und hat im Wesentlichen folgende Leistungen zu erbringen:

• Überwachung von Fremdfirmen/Handwerkern nur bei Abwesenheit des Hausmeisters, wobei der Doorman den Doorman-Raum nicht verlassen darf
• Zu- und Abgangskontrolle von Besuchern
• Annahme von Postsendungen für Mieter, soweit erforderlich
• Alarmierung/Benachrichtigung bei besonderen Vorkommnissen
• Innen- und Außenkontrollgänge (bei besonderen Vorkommnissen)
• Überwachung "rund um die Uhr"...
• System-Bedienung betreffend die Magnetkarten.

Für die Wohnungsvermietung wird zusätzlich zum Sicherheitsaspekt u.a. mit folgenden Leistungen des Doorman geworben:

• Aufbewahrung von Gegenständen, Geräten, Koffern, Wäsche etc. zur Abholung von Personen bzw. Firmen
• Weitergabe bzw. -leitung von Nachrichten
• Entgegennahme von Sendungen der Post u.ä.
• Aufbewahrung des Wohnungsschlüssels und Ausgabe an berechtigte Empfänger, auf Wunsch Wohnungsbetreuung mit Blumen-/Pflanzenpflege bei Abwesenheit
• Leerung des Briefkastens und Aufbewahrung der Post
• Taxibestellun...